20210929-天风证券-房地产行业点评_央行首提房地产_两维护_政策调控有望边际放松_9页_711kb

房地产行业政策与市场分析总结

核心内容概述

2021年9月24日，中国人民银行货币政策委员会召开第三季度例会，首次提出“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”，标志着房地产政策进入新的阶段。整体来看，房地产行业仍处于严格调控之中，但随着市场压力增大，政策或将出现边际放松。

主要观点

1. 宏观政策延续性

• 2021年前三季度，宏观政策有效实施，经济总体延续恢复态势。
• 国内经济恢复仍不稳固、不均衡，需加强国内外经济形势的研判分析。
• 宏观政策将保持稳健、灵活、精准，注重流动性管理、信贷总量增长稳定性及金融风险防控。

2. 货币政策基调不变

• 货币政策调控基调保持不变，强调“房住不炒”定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段。
• 货币政策将注重跨周期设计，支持经济高质量发展。
• 通过再贷款、再贴现等工具支持小微企业和实体经济，推动贷款利率进一步降低。

3. 房地产政策边际放松

• 随着宏观经济压力、信用风险事件、房价上涨乏力以及土地市场下行，地产政策或将出现边际宽松。
• 地方政府在限价限贷、网签进度、按揭额度、购房资格和首付款审核等方面可能有所放松。
• 这种放松是“房住不炒”下的“因城施策”，旨在稳定市场、保护消费者权益。

4. 房地产行业风险与监管

• 房地产行业面临房企债务风险、土地市场流拍等问题，政策调控目标是防止系统性风险。
• 央行强调房地产金融审慎管理，包括房地产贷款集中度管理、三道红线、购地资金审查等。
• 坚决遏制投机炒房，支持合理自住购房需求，推动住房租赁市场发展。

关键信息

1. 政策背景

• 央行例会首次提出“两维护”，表明对房地产市场风险的关注。
• 地方政府压力显现，部分城市土地流拍，推动政策调整。

2. 政策动向

• 三道红线政策自2020年8月实施，对房企融资进行分类管理。
• 房地产贷款集中度管理制度自2020年12月推出，旨在控制金融风险。
• 2021年7月，中央及地方进一步加强房地产市场秩序整治，包括规范土地竞拍、加强金融监管等。

3. 投资建议

• 推荐优质龙头：金地集团、保利发展、融创中国、万科A、龙湖集团、招商蛇口。
• 推荐优质成长：金科股份、阳光城、新城控股、中南建设、旭辉控股集团、龙光集团。
• 推荐优质物管：碧桂园服务、新城悦服务、旭辉永升服务、绿城服务、招商积余、保利物业。
• 推荐低估价值：城投控股、南山控股等。

风险提示

• 多城出台调控政策，可能影响市场预期。
• 宏观经济波动可能对房地产行业造成压力。
• 新开工持续低迷，可能拖累行业整体表现。

未来趋势展望

• 房地产政策将继续以“房住不炒”为指导，严控金融风险。
• 地方政府可能在部分城市实施“因城施策”，适度放松部分调控措施。
• 房地产市场将逐步向平稳健康发展过渡，但整体仍以防范风险为主。

行业评级

分析师声明

本报告由分析师陈天诚撰写，SAC执业证书编号：S1110517110001。报告观点基于其专业判断，不构成投资建议，且与报告发布方无直接利益关联。