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天津商业地产市场简报（2016年1月）

核心内容

2015年天津商业地产市场经历较大波动，传统百货业持续走弱，而大型购物中心通过体验式业态吸引客流，成为市场亮点。2015年第四季度，天津城区新增两个商业项目，分别是爱琴海购物公园（25万平方米）和天津熙悦汇（12万平方米），合计新增供应37万平方米。全年共5个新项目入市，累计供应面积达57.4万平方米。

2015年全年天津全市社会消费品零售总额达5245.7亿元，同比增长10.7%。网络零售额达244.03亿元，同比增长95.2%，显示线上消费增长迅速。

主要观点

• 市场波动明显：传统百货遭遇关停，商业空置率上升；而购物中心凭借体验式业态吸引消费者，市场呈现冰火两重天。
• 商业地产转型：体验式业态成为主流，传统百货向体验店、概念店转型，以提升顾客黏性。
• 政策推动发展：自贸区政策促进保税直销卖场、跨境商品直购中心的兴起，如东疆直营中心、民园保税商品展示交易中心等。
• 区域发展不均：滨海新区因8·12爆炸事故影响，商业项目供应停滞，但商户恢复营业后入驻率显著提升；而河东区、南开区等区域商业项目持续发力。

关键信息

供应量及存量

• 2015年第四季度新增供应：37万平方米（爱琴海购物公园 + 天津熙悦汇）。
• 2015年全年新增供应：57.4万平方米，共5个项目入市。
• 截至2015年底，天津城区优质商业物业总存量：366万平方米。
• 滨海新区优质商业物业存量：87.6万平方米（受爆炸事故影响，但商户已恢复营业）。

租金与空置率

• 天津城区主要优质项目首层平均租金：383元/平方米/月，环比上升0.2%。
• 平均入驻率：82.3%，环比下降0.9个百分点。
• 核心商圈（和平路-滨江道-南京路）租金：505元/平方米/月，环比上升0.8%。
• 滨海新区主要优质项目首层平均租金：227元/平方米/月，环比下降0.8%。
• 滨海新区平均入驻率：73.7%，环比上升21.0个百分点。

重点项目及动态

• 爱琴海购物公园：位于河东区，25万平方米，首次进津品牌占比18%，开业率近90%，开业当日客流达36万人次。
• 天津熙悦汇：位于南开区，12万平方米，主力店包括迪卡侬、永辉超市、CGV影城等，提升区域商业水平。
• 世纪都会：位于和平区南京路，76,000平方米，地下一层直驳地铁，预计2016年第二季度开业，已签约商户占比80%。
• 和平·大悦城：20,000平方米，作为和平路-滨江道-南京路商圈的转型项目，预计2016年开业。
• 其他亮点项目：
  • 于家堡地下商街环球购：2015年11月正式开街，包含CGV影院。
  • 民园保税商品展示交易中心：8,000平方米，主营进口食品。
  • 空港欧洲贸易中心：4万平方米，销售国际品牌商品。
  • 达伦多（天津）跨境商品直购体验中心：11月开业，商品价格低于市场15%-30%。

市场展望

预计2016年，天津城区将有6个优质商业项目开业，合计新增商业面积约33.8万平方米。其中，三家购物中心将位于和平路-滨江道-南京路商圈，进一步推动传统商圈转型。未来，体验式业态仍是吸引人流和改善空置率的重要手段，但开发商需通过持续运营提升顾客体验，将随机客流转化为稳定消费群体。

特色商业及零售商户新闻

• Versus Versace：2015年10月进驻天津海信广场。
• Michael Kors：2015年10月进驻天津海信广场。
• Etude House & Tony Moly：2015年10月进驻天津恒隆广场。
• Mo & Co.：2015年11月进驻天津大悦城北区2楼。
• IF街区：2015年12月16日开业，主打年轻消费群体。
• CGV影院：2015年11月30日于家堡地下商街正式开业。
• 民园保税商品展示交易中心：2015年11月地下一层超市开业，主营进口百货食品。

数据来源

• 图表数据来源：第一太平戴维斯项目及开发顾问部
• 报告内容由Savills Research提供，仅用于一般信息参考，不得用于合同、宣传等用途。