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房地产行业2013年中期投资策略总结

核心观点

• 投资评级： 维持“推荐”评级
• 估值规律： 上半年地产板块估值走势表明，10倍PE是一道坎，估值中枢在9~10X，未来仍可能保持箱体震荡。
• 估值切换期待： 重点公司平均估值回落至8X，处于箱体底部，部分龙头估值甚至低于7X，具备安全边际。
• 投资周期： 三季度为整固期，四季度为提升期，取决于“金九银十”是否兑现。

主要观点与关键信息

1. 下半年行业政策与估值切换逻辑

1.1 政策层面

• 下半年政策增量主要来自房产税的扩容，但初期力度偏小，对楼市影响不显著。
• 流动性紧张的季度因素将在7月的下半月缓解，但无法再现一季度宽裕局面。

1.2 估值层面

• 当前重点公司平均估值水平已回落至8X，部分龙头低于7X，已反映负面预期。
• 销售增长预计达30%，按13年7倍估值，对应14年仅5倍，存在估值切换可能性。

1.3 销售与市场风格

• 夏季为传统成交淡季，亦非地产股投资良季。
• “金九银十”将决定估值切换是否成功，销售旺季会带来股价催化剂，但货币偏紧传导至楼市需3-6个月。

2. 三季度与四季度走势分析

3. 个股推荐

3.1 万科A（000002）

• 财务数据： 2013年预计主营业务收入129.8亿元，净利润15.7亿元，每股盈利1.43元，市盈率6.3倍，市净率1.3倍，EV/EBITDA 6.44倍。
• 推荐理由： 销售增长稳定，符合调控方向，估值较低，具备业绩锁定优势。

3.2 厦门国贸（600755）

• 财务数据： 2013年预计主营业务收入47.17亿元，净利润6.89亿元，每股盈利0.52元，市盈率7.2倍，市净率0.9倍，EV/EBITDA 8.02倍。
• 推荐理由： 销售持续放量，可售项目货值约380亿元，市销率远低于其他一二线龙头，估值优势明显。

3.3 招商地产（000024）

• 财务数据： 2013年预计主营业务收入28.95亿元，净利润4.26亿元，每股盈利2.48元，市盈率9.7倍，市净率1.5倍，EV/EBITDA 7.36倍。
• 推荐理由： 销售增长预期良好，基数低，弹性大，业绩锁定性强，大股东优质土地资源有望注入。

3.4 金科股份（000656）

• 财务数据： 2013年预计主营业务收入12.77亿元，净利润1.65亿元，每股盈利1.42元，市盈率8.1倍，市净率1.6倍，EV/EBITDA 10.73倍。
• 推荐理由： 销售增长强劲，预计13年销售额240亿元，同比增长46%，市销率仅0.6倍，估值优势显著。

4. 重点推荐公司盈利预测

5. 投资评级标准

• 公司评级：

  • 强烈推荐：预期未来6个月内股价相对行业指数涨幅15%以上；
  • 推荐：预期未来6个月内股价相对行业指数涨幅介于5%-15%之间；
  • 中性：预期未来6个月内股价相对行业指数涨幅介于-5%-5%之间；
  • 回避：预期未来6个月内股价相对行业指数跌幅5%以上。

• 行业评级：

  • 推荐：预期未来6个月内行业整体表现战胜市场；
  • 中性：预期未来6个月内行业整体表现与市场同步；
  • 回避：预期未来6个月内行业整体表现弱于市场。

结论

• 三季度： 传统成交淡季、流动性偏紧、风格切换较难，不会出现估值切换，为整固期。
• 四季度： 流动性有望相对宽松，存在估值切换可能性，为提升期。
• 重点推荐： 低估值：万科、厦门国贸；高成长：招商地产、金科股份。