20210820-国盛证券-房地产开发_苏州_济南_杭州推迟集中供地_禁_马甲_公司拿地_6页_769kb

房地产开发市场动态与投资建议总结

核心内容

近期，苏州、济南、杭州三城相继调整并推迟第二批集中供地计划，主要目的是优化供地规则，防止“马甲”公司违规拿地，同时加强对房企资质和资金来源的限制，以促进市场公平竞争和企业盈利能力的改善。

主要调整内容

• 苏州：

  • 推迟第二批集中供地时间至9月16日。
  • 禁止使用“马甲”公司参与竞拍，限制房企资质和资金来源。
  • 调整5宗地块的一次性报价有效区间上限，但调整幅度较小。
  • 22宗有上限价格的地块预期平均毛利率为13.2%，较修改前仅提升0.03个百分点。

• 济南：

  • 推迟第二批集中供地时间至9月10日。
  • 禁止“马甲”公司拿地，限制房企资质和资金来源。
  • 将40宗地块的限价溢价率下调至15%。
  • 竞拍规则改为“限地价，抽签确定竞得人”，以锁定最低毛利率。
  • 按底价和限价成交的平均预期毛利率分别为25.0%和11.1%。

• 杭州：

  • 终止第二批集中供地计划。
  • 具体安排将在8月31日前重新公告。

主要观点

• 市场担忧：当前房地产板块估值（PE-TTM）处于10年最低水平，市场担忧主要来自房企利润率的持续下行。
• 政策影响：供地规则的调整有助于遏制房企过度依赖“马甲”公司拿地的行为，增强市场透明度和公平性，推动毛利率逐步回升。
• 投资建议：分析师看好房地产板块的估值修复，推荐以下公司：
  • 住宅地产：金地集团、保利地产、万科A（经营稳健、现金流充裕、销售增长潜力大）。
  • 商业地产：华润置地、龙湖集团（现金流优秀、运营能力逐步被市场认可）。

关键信息

• 政策目的：通过限制“马甲”公司参与竞拍，削弱头部房企的资金优势，引导市场健康发展。
• 毛利率测算：苏州和济南的供地规则调整对毛利率影响有限，但有助于稳定市场预期。
• 风险提示：
  • 疫情影响超预期；
  • 集中供地规则完善不及预期；
  • 毛利率改善不及预期；
  • 行业集中度提升速度不及预期。

投资评级说明

• 股票评级：买入（相对基准指数涨幅15%以上）、增持（相对基准指数涨幅5%~15%）、持有（相对基准指数涨幅-5%~5%）、减持（相对基准指数跌幅5%以上）。
• 行业评级：增持（相对基准指数涨幅10%以上）、中性（相对基准指数涨幅-10%~10%）、减持（相对基准指数跌幅10%以上）。

作者信息

• 分析师：杨倩雯
• 执业证书编号：S0680521070004
• 邮箱：yangqianwen@gszq.com

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图表目录

• 图表1：苏州第二批集中供地（按一次性竞价上限和市场指导价的平均值成交）毛利率测算
• 图表2：济南修改限价的40宗地块毛利率测算

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