房地产债券有关问题观察系列之一：关注明年到期接续压力-20181229-国开证券-24页_1mb

关注明年到期接续压力总结

核心内容概述

本文聚焦于2018-2019年房地产行业债券的到期接续压力，分析了房地产行业在宏观调控、融资环境、盈利能力及偿债能力等方面的变化。报告指出，随着“房住不炒”政策的持续实施，房地产行业面临融资收紧、销售放缓、信用风险上升等多重挑战，同时，债券到期压力逐步加大，企业偿债能力承压，需关注现金流及债券兑付情况。

主要观点

1. 宏观形势与政策调控

• 房地产调控持续收紧：自2016年底中央经济工作会议提出“房住不炒”以来，房地产行业政策调控不断加强，限购、限贷、限售等措施陆续出台。
• 宏观环境影响：房地产行业与GDP增长趋势基本一致，但近年来增速放缓。新增贷款虽保持较高水平，但对房地产需求的支撑作用有限。
• 投资驱动模式减弱：自2008年金融危机以来，投资对经济增长的贡献显著，但房地产行业作为投资的重要组成部分，其增长动能减弱。
• 人口结构变化：15-64岁劳动人口占比持续下降，人口老龄化加剧，对房地产市场需求形成长期抑制。

关键信息

2. 行业景气与市场表现

• 销售放缓：2018年11月商品住宅销售面积同比下滑5.1%，显示短期需求疲软。
• 房价调整：2017年11月起全国百城房价逐步回落，一线城市中除上海略有上行外，北京、广州、深圳均出现价格下降。
• 盈利能力：2015-2017年房地产行业销售毛利率略有上升，但整体排名有所下降，盈利能力仍优于钢铁、有色等行业。
• 偿债能力：房地产行业流动比率持续下行，偿债能力较弱，与采掘、钢铁等行业相比无明显优势。

房地产债券情况

3.1 房地产债券概览

• 存量债券增长：2010-2018年房地产行业债券存量从不足2000亿元增长至22221.57亿元，但增速较前两年有所放缓。
• 发行规模下降：2018年房地产债券月度发行规模在214.05亿元至799.47亿元之间，远低于2015、2016年的高发行水平。
• 到期压力加大：2018年房地产债券到期最高额为501.82亿元，2019年1月达到583.25亿元，成为当年最大到期月份，3月、8月、9月也均在500亿元左右，到期接续压力显著。

3.2 债券融资与发行特征

• 融资结构变化：2018年房地产债券融资规模达6610.69亿元，同比上升77.4%，但仅为2016年的60%左右，显示融资环境依然严峻。
• 发行期限缩短：超短期融资券发行规模显著上升，2018年新发超短债达890.4亿元，显示债务融资短期化趋势明显。
• 主体评级分化：AAA级债券占比最高（52.7%），而低等级债券融资低迷，反映市场风险偏好下降。
• 企业类型分布：地方国有企业发行规模最大，为2334.91亿元，其次为民营企业（1575.39亿元）和中央国有企业（969.7亿元）。

3.3 境内外融资情况

• 境内融资收紧：公司债分类监管、银行贷款审慎、私募资管产品限制等政策，导致房企境内融资难度增加。
• 海外融资增加：2018年房地产企业海外发债规模持续上升，但面临汇率波动风险。2018年12月美联储加息背景下，美元升值增加了海外发债成本与汇率风险。
• 汇率波动影响：2018年人民币兑美元中间价全年上行5.9%，但12月出现0.74%的下行，显示汇率风险不容忽视。

风险提示

• 外部风险：全球黑天鹅事件、美联储加息、全球债市调整等可能对房地产企业海外融资造成冲击。
• 内部风险：国内基本面回暖可能引发通胀压力，货币政策调整可能进一步加剧流动性紧张。
• 政策风险：城投债置换、房地产监管趋严、供需结构变化等均可能影响行业融资及偿债能力。
• 信用风险：2018年为信用风险大年，企业偿债压力增加，风险偏好下降。

未来展望

• 2019年到期压力仍存：房地产债券到期高峰在2018-2021年，需持续关注企业现金流及债券兑付能力。
• 融资渠道受限：境内融资持续收紧，企业更多依赖海外发债，但面临汇率及利率风险。
• 行业前景不确定：人口结构变化、政策调控及融资环境恶化，将对房地产行业长期发展形成压力。

总结

房地产行业在2018-2019年面临多重挑战，包括政策调控收紧、销售放缓、信用风险上升及融资渠道受限。尽管债券存量持续增长，但发行规模和融资效率下降，企业需更多依赖短债和海外融资。未来房地产债券的到期接续压力不容忽视，行业盈利与偿债能力有所减弱，需警惕信用风险再度抬头。同时，美联储加息与汇率波动加剧了企业海外融资成本，需关注汇率风险及政策变化对市场的影响。