20220803-中国银行-宏观观察2022年第40期（总第437期）_我国房地产企业融资现状_风险及相关建议_19页_1mb

中银研究产品系列总结

核心内容概述

本文聚焦我国房地产企业融资现状、风险分析及政策建议，系统梳理了近年来房地产行业在政策调控下的演变趋势。文章指出，随着“房住不炒”“三道红线”等政策的实施，房地产企业面临融资渠道收窄、负债规模扩大、信用风险上升等多重挑战，房地产行业正经历深刻的转型。

主要观点

• “三高”模式难以为继：房地产企业长期依赖“高杠杆、高负债、高周转”的运营模式，但随着政策调控和市场环境变化，该模式已难以为继。
• 融资渠道受限：房企资金来源结构发生显著变化，销售回款占比上升，而银行贷款、股权融资等渠道受到明显限制。
• 负债规模持续扩大：房企负债规模远超其他行业及部分发达国家，已成为影响经济金融稳定的重要因素。
• 信用风险加剧：房企信用等级下调数量增加，债券违约金额持续上升，信用风险不断暴露。
• 融资成本分化明显：不同资质房企融资成本差异显著，红档房企融资成本普遍偏高，民营企业融资成本受海外发债影响更大。
• 财务风险上升：通过Z值模型分析，房企财务风险持续上升，部分企业已进入财务危机区间。

关键信息

一、房企融资现状

• 资金来源结构变化：2021年房企资金来源中，其他资金来源占比提升至55.83%，而国内贷款和自筹资金占比下降。
• 销售回款主导：期房销售占比由2008年的64.4%上升至2021年的87%，销售回款成为房企主要资金来源。
• 负债规模激增：上市房企总资产由2005年的3190亿元增至2021年的13.93万亿元，总负债由1914.06亿元增至11.03万亿元。
• 金融机构支持：房地产贷款余额占各项贷款比重由2015年的14.22%上升至2019年的29%，后因政策调控有所下降。

二、房企风险分析

• 短期负债压力上升：短期负债占总负债比重由2016年的66.33%上升至2021年的76.82%，房企资金链紧张。
• 偿债能力下降：房企应收账款周转率由2016年的22.29次降至2021年的12.27次，流动比率和速动比率同步下降。
• 信用风险暴露：2020年7月-2022年7月，评级调低的房企达60家，房企成为信用风险较高的行业。
• 债券违约金额高企：截至2022年7月，共有133只房地产债券违约，违约金额达1761亿元，占总违约金额的23.5%。
• 财务风险模型分析：Z值模型显示，2021年上市房企Z值平均数降至0.97，财务风险显著上升，73.6%的房企存在财务风险。

三、政策建议

1. 稳定资金来源，满足合理融资需求：

   • 适度加大合理信贷支持，避免对房企过度抽贷、断贷。
   • 鼓励房企通过资产出售、股权融资等方式改善现金流。
   • 引入战略投资者，拓展融资渠道。

2. 优化预售制度，增强资金使用能力：

   • 短期内可调降预售门槛、降低资金监管比例、加快审批流程。
   • 长期需统一监管标准，确保预售资金专款专用，防止挪用。

3. 适度调整房市政策，满足合理住房需求：

   • 推动差异化信贷政策，落实降低首付比例，但避免房价过快上涨。
   • 创新购房政策，如允许二胎及以上家庭购房，并给予优惠补贴。
   • 加大保障性住房建设力度，解决中低收入群体住房问题。

4. 完善风险处置机制，分类处理问题房企：

   • 建立动态风险监测机制，及时预警和应对系统性风险。
   • 对问题房企采取债转股、引入资产管理公司、资产剥离等方式进行债务重组。
   • 对无法恢复经营的房企，推动其依法进入破产清算程序，实现有序退出。

总结

我国房地产企业正面临融资结构转型、信用风险上升及财务压力加剧的多重挑战。政策调控在抑制市场过热的同时，也对房企的可持续发展提出了更高要求。未来需通过稳定资金来源、优化预售制度、调整房市政策、完善风险处置机制等多方面举措，推动房地产行业平稳健康发展，防范系统性金融风险。