深度报告-20210131-开源证券-房地产行业深度报告_物管行业专题报告一_物管三重场景_远期估值在于业务边界延展性_32页_3mb

房地产与物管行业分析总结

核心内容

本报告聚焦于中国房地产与物业管理行业，分析其发展趋势、盈利模式、市场空间及投资建议。重点讨论物管行业在住宅、商业和公建三大场景下的运营模式、盈利结构和未来增长潜力，并对行业估值逻辑和投资标的进行推荐。

主要观点

1. 物管行业发展趋势

• 行业快速发展：中国物业服务行业自1981年发展至今，21世纪以来加速扩张，2019年全国物业管理企业数量达13.4万家，同比增长5.5%。
• 业务多元化：物管服务不再局限于住宅，已扩展至商业、学校、医院、产业园、市政等非住宅领域。
• 技术与能力需求提升：随着行业平台化、场景社会化趋势加强，对物管公司技术能力、运营能力的要求逐步提高。
• 行业空间广阔：预计未来物管行业市场空间将接近2.3万亿元，其中住宅物管和公建物管分别有约2万亿元和3000亿元的潜在规模。

关键信息

1. 住宅物管

• 盈利模式：以基础物业管理为主，同时探索增值服务，如园区产品、居家生活、物业资产管理等。
• 行业现状：
  • 当前住宅物管服务渗透率仅49%，远期有望提升至60%以上。
  • 住宅物管公司主要依赖地产平台支持，通过收并购快速扩张。
  • 2017-2019年主流物管公司营收复合增速达46%，归母净利润复合增速达66%。
  • 住宅物管公司续约率长期维持在98%以上，显示行业稳定性。
  • 小区“半封闭式管理”有助于催生平台化概念，为增值服务提供良好基础。

2. 商业物管

• 盈利模式：包括物业管理服务、商业运营服务和开业前管理服务，其中商业物业管理服务占纯租金收入的15%-25%。
• 行业现状：
  • 商业物管市场格局分散，优质运营能力稀缺。
  • 商业运营服务收入占租金收入比例可达70%以上（含一次性收费）。
  • 商业运营具备较强的提价逻辑，运营能力难以复制，进入门槛较高。
  • 商业物业运营服务收入与商场租金、零售额呈正相关，具备较高的盈利能力。

3. 公建物管

• 盈利模式：以基础物业管理为主，涉及保洁、安保、工程等服务，利润率较低但项目规模大。
• 行业现状：
  • 公建类物管服务占城乡社区事务支出比例持续上升，2019年占比达10.4%。
  • 公建物管项目获取依赖于运营能力和资源禀赋。
  • 未来公建物管服务收入有望达3000亿元。

投资建议

• 重点推荐：行业龙头碧桂园服务，其在住宅、商业和公建领域均有较强竞争力。
• 成长性标的：金科服务、新城悦服务、永升生活服务等。
• 受益标的：宝龙商业、华润万象生活等在商业物管领域表现突出。
• 估值逻辑：物管公司估值更多基于业务平台化和场景社会化，而非单纯依赖业绩增长。

风险提示

• 行业销售规模波动加大。
• 外拓业务不及预期。
• 人工成本上行压力。

未来展望

• 住宅物管：增值服务将成为核心增长点，尤其是房屋经纪、美居、社区团购等业务。
• 商业物管：运营能力成为核心竞争力，优质运营服务将带来更高的收入占比。
• 公建物管：随着“放管服”改革推进，政府项目将成为重要增长渠道。

总结

物管行业在住宅、商业和公建三大场景中呈现不同的盈利模式和增长潜力。随着行业向平台化、社会化转型，对技术能力和运营能力的要求日益提升。未来行业空间广阔，尤其是住宅物管的增值服务和商业物管的运营服务将成为主要增长引擎。建议关注行业龙头和具备成长潜力的公司，以获取长期收益。