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A-Living Services (雅生活服务) 详细总结

公司概况

A-Living Services（雅生活服务）是一家提供物业管理服务的公司，其核心品牌包括“Greenland Property Services”和“Agile Property Management”。公司于2017年6月收购了绿地物业，并作为雅居乐集团的前子公司，继续使用“雅居乐物业”品牌。公司于2018年2月在香港上市，募集资金净额为32亿元人民币。

核心内容

A-Living Services 主要专注于物业管理服务，同时也提供增值服务。公司通过收购和管理面积扩张，持续扩大其业务规模，并在2018年一季度实现了显著增长。

主要观点

• 业务扩张：公司计划全面承接雅居乐集团开发的所有建筑面积，并每年从绿地控股获得不少于1000万平米的管理面积。截至2018年一季度末，公司总在管面积达到1.1亿平米，完成全年目标的51%，预计到2022年将实现5亿平米的总在管面积，五年复合年增长率（CAGR）为28%。
• 双品牌战略：公司通过“Greenland Property Services”和“Agile Property Management”两大品牌进行市场拓展，提升品牌影响力和业务覆盖范围。
• 盈利能力：2017年公司实现总收入17.6亿元人民币（同比增长41%），净利润2.9亿元人民币（同比增长80%）。综合毛利率从2016年的25%提升至2017年的33.5%。
• 增值服务：非业主增值服务收入增长显著，达到4.5亿元人民币（同比增长114%），业主增值服务收入增长86%至1.0亿元人民币。
• 战略收购：公司计划将65%的IPO资金用于收购优质物业管理公司，目标为管理面积超过1000万平米、净利润不低于1000万元人民币、净利润率在8%-10%之间的公司。2018年4月，公司以2.05亿元人民币收购南京紫竹物业管理公司51%的股权。

关键信息

财务数据

• 2017年收入：17.6亿元人民币（+41% YoY）
• 2017年净利润：2.9亿元人民币（+80% YoY）
• 2017年综合毛利率：33.5%（+8.5ppts YoY）
• 2017年平均住宅管理费：3.01元/平米/月（+2.4% YoY）

估值信息

• IPO发行价：12.30港元（对应2018年PE为18-21倍）
• 当前估值：16-18倍2018年PE
• 可比公司估值：
  • 绿城服务（2869:HK）：27倍2018年PE
  • 中海物业（2669:HK）：19倍2018年PE
  • 彩生活（1778:HK）：12倍2018年PE

投资评级

• 公司评级：

  • BUY：预期股价在12个月内上涨超过20%
  • Outperform：预期股价在12个月内上涨10%-20%
  • Hold：预期股价在12个月内波动在-10%至+10%之间
  • Underperform：预期股价在12个月内下跌10%-20%
  • SELL：预期股价在12个月内下跌超过20%

• 行业评级：

  • Overweight：行业表现优于整体市场
  • Equal weight：行业表现与整体市场相当
  • Underweight：行业表现劣于整体市场

总结

A-Living Services 通过双品牌战略和积极的收购政策，实现了快速的业务扩张和盈利增长。公司计划在未来五年内将总在管面积从1.1亿平米提升至5亿平米，展现出强劲的增长潜力。同时，公司通过IPO融资32亿元人民币，其中65%用于战略收购，进一步巩固其市场地位。公司当前估值合理，与行业平均水平相近，具备良好的投资前景。