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土地市场春已暖花未开 - 房地产行业周报总结

核心内容概述

本报告为2018年5月6日发布的房地产行业周报，重点分析了近期房地产市场走势、土地市场表现及行业政策动态，并给出了下周投资组合建议。整体观点认为，尽管土地市场仍相对清淡，但趋势向好，房地产板块处于政策底和估值底的有利位置，建议增配。

主要观点

• 市场表现清淡：上周中信房地产指数累计涨幅为 -0.25%，跑输沪深300指数 -0.73%，在所有行业板块中排名21位。
• 销售数据分化：
  • 一线城市：销售面积环比增长3.6%，去化周期减少5.4周，但同比数据仍为负。
  • 二线城市：销售面积环比下降22.4%，去化周期增加6.1周，整体表现偏弱。
  • 三线城市：销售面积环比增长6.8%，去化周期大幅减少33周，表现相对活跃。
• 土地市场低迷：100大中城市累计成交土地规划建筑面积同比下降9.4%，34座样本城市同比下降15.8%。土地市场尚未回暖，但未来2-3年补库存将成为趋势。
• 政策支持与调控并存：多地出台政策，如陕西省规范特色小镇建设、福建省加强精准调控、合肥市设立住房租赁奖补资金，以稳定房地产市场。
• 投资建议：板块处于政策底和估值底，建议增配。下周推荐组合为万科A、保利地产、滨江集团、新城控股、蓝光发展，各占20%权重。

关键信息

成交数据

• 上周样本城市商品房销售面积：282.6万平方米，环比下降10.3%。
• 去化周期：63周，环比下降8.5%。
• 一线城市：销售面积58.7万平方米，环比增长3.6%，去化周期68周，环比下降5.4%。
• 二线城市：销售面积138.7万平方米，环比下降22.4%，去化周期77周，环比增长6.1%。
• 三线城市：销售面积85.2万平方米，环比增长6.8%，去化周期40周，环比下降33%。

土地成交情况

• 100大中城市累计成交面积：1.6亿平方米，同比下降9.4%。
• 34座样本城市累计成交面积：0.95亿平方米，同比下降15.8%。
• 土地市场趋势：本年土地成交面积同比增速呈上升趋势，1月份为-44.3%，1季度为-11.7%，前4月为-9.4%。

政策动态

• 住房租赁资产证券化：证监会与住建部发布通知，推进住房租赁资产证券化。
• 地方政策：
  • 陕西省：规范特色小镇建设，防止房地产化。
  • 福建省：加强价格调控，纳入车位车库和精装修费用。
  • 合肥市：设立住房租赁专项奖补资金。

投资组合表现

• 上周投资组合：万科A、保利地产、招商蛇口、新城控股、蓝光发展，各占20%权重，周累计涨幅为0.65%。
• 本周投资组合：万科A、保利地产、滨江集团、新城控股、蓝光发展，各占20%权重。

市场趋势与展望

• 市场趋势：全国房地产库存接近近7年最低水平，补库存将成为未来2-3年的关键词。
• 土地市场预期：土地市场仍将保持上行趋势，春暖不远。
• 行业评级：当前为“看好”状态，认为板块具备配置价值。

风险提示

• 调控政策超预期收紧
• 供需两端的金融政策大幅收紧

投资者注意事项

• 报告仅作为投资参考，不构成具体投资建议。
• 投资者需审慎决策，自行承担投资风险。
• 未经授权不得使用或传播报告内容。

附：分析师与研究助理简介

郑闵钢（首席研究员）

• 东兴证券房地产行业首席研究员，拥有多年研究经验。
• 曾在中国东方资产管理公司从事债转股工作八年。
• 多次获得金牌分析师奖项，包括“证券通-中国金牌分析师排行榜”2011年最强十大金牌分析师（第六名）等。

任鹤（研究助理）

• 清华大学土木工程专业本硕，法学双学士。
• 3年房地产行业工作经历，具备一级注册建造师和中级房地产经济师资格。
• 2018年加入东兴证券研究所，关注房地产行业。

行业评级体系

• 公司投资评级：
  • 强烈推荐：相对强于市场基准指数收益率15%以上；
  • 推荐：相对强于市场基准指数收益率5%~15%之间；
  • 中性：相对于市场基准指数收益率介于-5%~+5%之间；
  • 回避：相对弱于市场基准指数收益率5%以上。
• 行业投资评级：
  • 看好：相对强于市场基准指数收益率5%以上；
  • 中性：相对于市场基准指数收益率介于-5%~+5%之间；
  • 看淡：相对弱于市场基准指数收益率5%以上。