2020年上半年武汉房地产市场回顾及展望_4页_1mb

武汉商业地产市场总结（2020年上半年）

核心内容

2020年上半年，武汉商业地产市场在疫情后展现出显著的结构分化趋势。写字楼、零售物业及仓储物流市场均受到疫情和高供应量的影响，呈现出不同的发展态势。整体市场在政策扶持和需求复苏的推动下逐步回暖，但分化现象明显，部分市场承压，而另一些则表现强劲。

写字楼市场

主要观点

• 市场结构分化：由于疫情和高供应量的双重影响，武汉写字楼市场出现明显的两极分化。
• 优质写字楼表现稳健：甲级写字楼需求保持平稳，汉口沿江及光谷片区租赁需求逆势增长。
• 乙级写字楼承压明显：抗风险能力较弱，部分租户在二季度逐步流失。
• 行业需求活跃：线上教育、TMT（科技、媒体、通信）及房地产建筑业成为主要租赁需求来源，其中线上教育占比近六成。
• 空置率上升：全市空置率较去年底上涨1.7个百分点，达到39.5%。
• 租金波动：全市写字楼租金环比下降2.5%，平均租金为每月每平方米91.0元。

关键信息

• 新增供应：上半年有三栋优质写字楼交付使用，总存量超过500万平方米。
• 未来展望：预计未来六个月将有近30万平方米新增供应入市，光谷中心城的国采中心将在三季度入市。
• 政策支持：光谷互联网+教育十条新政出台，设立50亿元引导基金，助力“互联网+教育”产业成为新一线城市高地。

零售物业市场

主要观点

• 优质零售市场稳定：全市优质零售物业市场未录得新增供应，存量维持在644万平方米。
• 餐饮及零售表现亮眼：徐记海鲜、壹盏灯及茶颜悦色等湖南品牌加速扩张，国潮美妆品牌也积极布局线下。
• 购物中心运营良好：核心区及次级商圈购物中心通过延长营业时间及“集市经济”吸引夜间客流。
• 非核心区承压：非核心区购物中心出现品牌调整和闭店，空置率上涨3.2个百分点至7.8%。
• 租金小幅下降：二季度全市购物中心首层租金环比下跌1%，平均租金为每月每平方米304.2元。

关键信息

• 未来展望：受施工进度影响，部分零售项目将推迟至明年开业；随着疫情控制和消费者信心恢复，餐饮及零售业态将逐步恢复至疫情前水平。
• 夜间经济与消费券：夜间经济的发展和持续发放的消费券助力市场热度回升。

仓储物流市场

主要观点

• 新增供应充足：上半年新增供应超过17万平方米，全市存量超过300万平方米。
• 市场需求变化：电商、第三方物流及供应链企业成为主要租赁需求来源，新增租赁交易多为2019年底积压需求。
• 新兴租户活跃：新兴团购电商和冷链租户为本季度主要寻租客户，需求面积有所缩小，对租金敏感。
• 空置率与租金承压：全市仓储物流市场空置率较去年底上涨2.2个百分点至21.4%，平均有效租金环比下降3.5%，租金报价为每月每平方米25.0元。

关键信息

• 未来供应：下半年约54万平方米新项目入市，预计空置率将继续走高，租金承压。
• 市场两极分化：东西湖区仍是高标仓租赁及投资的热门板块，投资方偏好物流净地及带现金流的高标准成熟物流园。

行业趋势与政策影响

• 线上教育扩张：在政策支持下，线上教育行业在武汉迅速扩张，成为写字楼租赁的主要驱动力。
• TMT行业升级：TMT成为今年上半年升级扩租的主要动力，继传统金融之后。
• 专业服务行业：内资律所等专业服务类企业在上半年新设立分支机构。
• 政策扶持：光谷“互联网+教育”十条新政为市场注入活力，推动人工智能、大数据、云计算等现代信息技术和新基建行业的发展。

专家观点

• 黄典（CBRE世邦魏理仕华中区研究部助理经理）：预计未来六个月有近30万平方米新增供应入市，光谷中心城国采中心将在三季度入市，线上教育将进一步扩张。
• 骆娅（CBRE华中区顾问及交易服务|办公楼部主管）：政策支持和复工复产将推动互联网行业持续增长。
• 王祎（CBRE武汉分公司总经理）：武汉零售物业市场逐步恢复正常，夜间经济和消费券助力市场热度回升。
• 李敏（CBRE华中区顾问及交易服务|产业地产部资深经理）：高标仓市场进一步两极分化，东西湖区仍是投资热点，资产包交易顺利完成。

总结

2020年上半年，武汉商业地产市场在疫情后呈现分化格局。写字楼市场在政策支持和行业复苏下表现稳健，但乙级写字楼承压明显；零售物业市场在夜间经济和消费券推动下逐步回暖，非核心区承压较大；仓储物流市场因高供应量和疫情延迟需求，空置率与租金均承压。整体来看，武汉市场正逐步从疫情冲击中恢复，未来随着政策支持和复工复产推进，市场有望进一步回暖。