2019年武汉房地产市场回顾及2020年展望_4页_2mb

武汉智慧城市与产业发展总结

核心内容

2019年，武汉在“数字中国”战略背景下，积极运用数字技术推动政务创新、社会综合治理和民生服务，成为智慧城市发展的重要一员。同时，武汉在营商环境优化、减税降费政策实施、新技术应用等方面取得了显著成效，特别是“芯屏端网”产业成为经济增长的新引擎。

主要观点

• 智慧城市发展：武汉通过数字化手段推动政务和民生服务改革，提升城市治理能力，2019年跻身“数字一线”城市行列。
• 营商环境优化：随着政策落地和市场环境改善，受惠企业数量大幅增加，为经济发展提供了良好基础。
• TMT行业引领：TMT（科技、媒体与电信）行业持续领跑，成为推动写字楼市场租赁需求的主要力量。
• 写字楼市场表现：2019年优质写字楼市场新增供应量较大，净吸纳量同比略有下降，但第四季度因业主策略调整和政策支持，租赁需求回暖。租金和空置率均有所下降。

关键信息

优质写字楼市场

• 新增供应：全年共9个项目入市，总存量超过480万平方米。
• 净吸纳量：全年累计29.2万平方米，第四季度达10万平方米，占全年吸纳量的六成。
• 行业需求结构：TMT行业（28%）、传统金融（23%）、房地产建筑（15%）为主要租户。
• 区域表现：建设大道和光谷板块保持活跃，杨泗港长江大桥的落成提升了新兴区域的吸引力。
• 租金与空置率：全市优质写字楼账面租金同比下降3.2%，平均每月每平方米93.8元；空置率同比上升0.3个百分点至37.8%。

零售市场

• 新增供应：全年新增供应约40.8万平方米，较2018年增长147%。
• 品牌入驻：国际品牌持续涌入，如AnyShopStyle、Ralph Lauren、lululemon等；美妆品牌和网红茶饮品牌在购物中心首层布局增多。
• 市场表现：平均租金报价每月每平方米307.2元，同比增长0.9%；空置率微涨至4.6%。

高标仓市场

• 新增供应：全年新增5个项目，年末存量近280万平方米。
• 空置率：同比上升7.0个百分点至19.9%。
• 租金：全市高标仓账面租金同比略升0.7%，报价为每月每平方米25.1元。
• 需求来源：第三方物流快运快递及零售电商为主要需求来源，年末电商节令性需求带动净吸纳量回升。
• 新兴需求：冷链物流及中央厨房等新兴领域需求增长，为市场注入活力。

未来展望

• 写字楼市场：2020年将有恒隆广场等高品质项目交付，TMT行业仍为扩租主力，光谷、建设大道及汉口沿江商务区表现活跃。
• 零售市场：预计2020年新增供应约73.3万平方米，市场将进入提档升级阶段。
• 高标仓市场：未来随着国内消费增长和电商多元化需求，空置率有望回落；顺丰国际货运枢纽机场建设将推动供应链升级和国际航空货运发展。

专家观点

• 黄典（CBRE世邦魏理仕华中区研究部资深分析师）：2020年武汉写字楼市场将面临供应高峰，但灵活的租赁策略有助于维持市场活跃度。
• 骆娅（CBRE华中区顾问及交易服务|办公楼部主管）：TMT行业和传统金融行业将继续主导租赁需求，光谷、建设大道及汉口沿江商务区表现积极。
• 王祎（CBRE武汉分公司总经理）：精细化运营将成为武汉零售市场发展的重点，未来市场将更加多元化。
• 张雨风（CBRE武汉顾问及交易服务|产业地产部董事）：武汉正通过政策优化和产业规划，推动传统制造业向高质量发展转型，产业地产市场将逐步多元化发展。