2021年上半年西安房地产市场回顾及展望_7页_1mb

西安商业地产市场总结（2021年上半年）

核心内容概述

2021年上半年，西安商业地产市场在后疫情时代迎来复苏，优质写字楼和零售市场均表现出活跃态势。投资市场则以自用买家为主，但对零售商场、物流仓储及商务园区的关注度上升。整体市场在政策推动、行业调整及消费升级等多重因素影响下，呈现出机遇与挑战并存的发展格局。

优质写字楼市场分析

主要观点

• 市场总量稳定：2021年上半年西安写字楼市场未录得新入市项目，市场总量维持在约623万平方米，其中甲级写字楼体量约为163万平方米。
• 需求活跃：甲级写字楼净吸纳量达5.7万平方米，同比增长55%。TMT行业成为新租需求的主要来源，占20%；房地产建筑及服务业分别占17.4%和15.1%。
• 空置率下降：甲级写字楼空置率由去年底的27.2%降至24.7%，表明市场整体租赁需求强劲。
• 租金稳定：平均账面租金保持相对稳定，环比微升0.1%至每月每平方米102.9元。

新机遇与挑战

• 在线教育行业调整：受政策法规及资本布局影响，部分在线教育企业面临整合或退出，短期内可能引发市场波动，但也将释放出新的升级租赁需求。
• 市场分化加剧：二级租赁市场供应放量，部分联合办公品牌通过“轻资产输出”模式拓展市场，而部分低租金或位置不佳的项目则面临空置压力。
• 业主优化租户组合：在行业调整背景下，业主可借此机会优化租户结构，提升项目“韧性”。
• 未来趋势：随着行业“洗牌”完成，头部企业需求将持续，但规模将有所回落。

优质零售物业市场分析

主要观点

• 新增供应与退市并存：上半年西安优质零售物业市场新增供应8万平方米（如星光City More），但同时也有部分项目退市整改，如世纪金花钟楼店及赛高街区。
• 市场总量略有下降：优质零售物业市场总体量降至612.1万平方米。
• 空置率小幅波动：市场整体空置率由一季度的8.4%降至8.0%，但较去年末上升2.2个百分点。
• 首层平均租金微降：首层平均租金为每月每平方米269.7元，较2020年底微降0.4%。

新业态与消费趋势

• 潮玩热潮加速：潮玩品牌如Top Toy迅速扩张，从核心商圈下沉至新兴商圈，成为购物中心引流的重要手段。
• 地摊经济回归：以特色市集形式回归的“地摊经济”成为商业项目补充业态的重要方式，如西市城隐市、大华1935夏日市集等。
• 核心商圈破局重塑：钟楼商圈因传统百货衰退，面临空心化问题，但部分项目通过改造为餐饮、酒店等业态，尝试激活商圈活力。

未来展望

• 供应增加带来压力：未来六个月将有超过38万平方米的优质零售项目入市，市场空置率可能小幅波动。
• 首店经济崛起：优质项目的开业将带来大量首店入驻，推动西安商业潜力释放，助力国际消费中心城市构建。
• 商业格局演变：西安零售市场或将形成以钟楼及小寨为核心的“双核多心”格局，增强商圈吸引力。

投资市场分析

主要观点

• 大宗交易清淡：2021年上半年未录得大宗物业成交，但资产包项目关注度上升，如博枫收购西安悦荟等五个资产包。
• 自用买家主导：写字楼成交仍为市场主流，自用买家保持活跃。
• 投资方向多元化：投资者开始关注消费复苏和创新驱动带来的机会，零售商场、物流仓储及商务园区成为新兴投资热点。

未来趋势

• 资产价格稳定：西安商业地产资产价格在过去几年保持相对稳定，但随着租赁市场改善，投资吸引力或将上升。
• 政策利好预期：西安的人才和经济优势吸引科技企业关注，新一轮政策利好或将带来更多投资机会。

专家观点

• 赵凯悦（CBRE西安研究部负责人）：指出在线教育行业调整将带来短期波动，但也将释放升级租赁需求，下半年或成为租户升级的窗口期。
• 孙奇（CBRE西安顾问及交易服务办公楼部负责人）：强调十四运会推动城市建设，吸引基础建设类企业，同时国家超算（西安）中心落地将促进科技创新类企业发展，核心区域竞争加剧，品质、服务及绿色认证等将成为关键。
• 何易峰（CBRE西安及郑州顾问及交易服务|商业部负责人）：认为西安商业地产市场在存量阶段迎来自我更迭，将打破同质化，形成百花齐放的新常态。

总结

2021年上半年，西安商业地产市场在经济复苏和政策推动下，写字楼和零售市场均表现出一定的活跃度，投资市场则关注新兴业态和资产价值提升。未来市场将面临行业调整带来的短期波动，但长期来看，优质资产仍具备稳定增长潜力。随着城市更新、消费升级和新兴业态的引入，西安商业地产市场有望迎来新的发展机遇。