港股地产行业2019年投资策略：防守反击，机会大于风险-20181125-兴业证券-23页-1mb

详细总结

核心内容

本报告为2019年港股地产投资策略，主要分析了宏观经济环境、房地产行业趋势及港股地产公司的投资价值。报告指出，尽管面临经济下行压力和中美贸易战的不确定性，房地产行业仍具有一定的确定性，建议投资者采取“防守反击”的策略，关注行业龙头和物业管理公司。

主要观点

• 宏观经济环境：2018年国内经济面临下行压力，GDP增速降至近年来最低，且有继续下滑的趋势。央行通过降准等措施释放流动性，以对冲经济下行风险。同时，美国进入加息周期，中美贸易战加剧，人民币贬值压力大，对港股地产公司产生双重影响。
• 房地产行业趋势：
  • 行业调控持续，坚持“房住不炒”，以“稳房价”为主要目标，政策趋于边际改善。
  • 新房销售增速回落，市场回归常态，去化率降至50%左右。
  • 土地市场降温，流拍率上升，溢价率下降，中小房企拿地意愿不足，大型房企积极储备货值。
  • 市场份额向大型房企集中，龙头房企销售和业绩表现优于行业平均水平。
  • 融资能力分化，龙头房企融资成本低，中小房企融资难度大，美元债融资成本上升。
  • 存量市场兴起，物业管理成为主要看点，行业集中度提升，物管公司规模增长迅速。
• 港股地产投资策略：
  • 估值处于历史低位，股息收益率高，具备防守优势。
  • 机会大于风险，建议“防守反击”，即关注估值低、现金流稳健的公司，以及在调控边际改善中受益的龙头房企。
  • 推荐标的包括行业龙头（中国金茂、龙湖集团、华润置地）和高弹性公司（旭辉控股、新城发展控股），以及物业管理公司（绿城服务、碧桂园服务、中海物业等）。

关键信息

重点公司及评级

融资情况

• 融资成本提升：由于国内政策限制和美国加息，中小房企融资成本普遍上升3-4个百分点，而龙头房企融资成本较低。
• 融资渠道：港股地产公司融资渠道较为多元化，但美元债融资成本上升，人民币贬值带来汇兑损失。

市场表现

• 销售和业绩确定性：龙头房企合约销售仍保持10-20%的增速，市场份额进一步集中。
• 港股通持仓：主要地产公司港股通持仓比例稳定，但整体估值已跌至历史低位。

风险提示

• 宏观经济增长放缓
• 行业调控政策加严
• 流动性收紧
• 商品房销售不及预期
• 人民币贬值

结构清晰的总结

1. 宏观经济环境

• 经济下行压力：GDP增速降至近年来最低，预计2019年全年GDP增速在6.4-6.5%之间。
• 货币政策：宽货币以对冲经济下行，紧信用以防范资产泡沫。
• 国际冲突：中美贸易战升级，人民币贬值压力大，港股地产公司面临资产贬值和汇兑损失风险。

2. 房地产行业趋势

• 调控政策：持续“房住不炒”，以“稳房价”为出发点，调控政策边际改善。
• 新房销售：销售金额和面积增速回落，去化率降至50%左右，预计2019年销售面积增速转负。
• 土地市场：流拍率上升，溢价率下降，中小房企拿地意愿不足。
• 市场份额：向大型龙头房企集中，TOP10/20/50公司市场份额分别达到24.2%、32.5%、45.8%。
• 融资分化：龙头房企融资优势明显，融资成本较低，中小房企融资难度大。

3. 港股地产投资策略

• 估值新低：港股地产板块估值处于历史最低水平，股息收益率高，具备防守能力。
• 防守反击：机会大于风险，建议关注估值低、基本面稳健、有丰厚派息分红的公司。
• 推荐标的：
  • 行业龙头：中国金茂、龙湖集团、华润置地
  • 高弹性公司：旭辉控股、新城发展控股
  • 物业管理公司：绿城服务、碧桂园服务、中海物业等

4. 风险提示

• 宏观经济增长放缓
• 行业调控政策加严
• 流动性收紧
• 商品房销售不及预期
• 人民币贬值