开年看地产系列：二线城市房地产市场韧性有多强-20220208-国海证券-17页_509kb

二线城市房地产市场韧性分析总结

核心内容

本报告分析了2021年下半年至2022年1月二线城市房地产市场走势，指出市场整体具有较强的韧性，成交量和价格均出现回暖迹象。同时，土地市场优化，企业拿地意愿提升，改善型需求成为未来市场的重要支撑因素。

主要观点

市场韧性较强，成交量和价格回暖

• 2021年二线城市成交量在10月筑底后，年末逐步回升。

• 2021年10-12月，二线城市成交面积分别为526.3万平、662.0万平、859.8万平，同比分别下降24.6%、10.6%、7.7%。

• 2022年1月，二线城市商品房成交面积616.1万平，同比下滑13.4%，降幅企稳。

• 除夕至年初五，二线城市商品房成交面积2.3万平，同比上涨33.5%，市场回暖明显。

• 2021年成交价在9月筑底后回升，35个样本城市10-12月成交均价分别为15927.5元/平、16425.4元/平、16199.6元/平。

• 长三角地区涨幅最高，达12.9%；环渤海地区涨幅5.3%；中西部地区涨幅1.6%；珠三角地区涨幅0.5%。

土地市场优化，企业拿地意愿提升

• 2021年三轮集中供地呈现“一火、二凉、三回暖”的特征。

• 流拍率分别为6.2%、39.9%、22.9%。

• 宁波、杭州、成都等城市第三轮供地成交额和溢价率提升，复苏明显。

• 第三轮供地中，多数城市优化拿地规则，房企拿地积极性提高。

• 以杭州为例，土拍规则优化包括提升新房限价、恢复预公告勾地政策、延长出让金缴纳周期、取消竞品质、现房限售等，土地溢价率上限由15%下调至10%，保证金从地价20%降到了地价10%，最高不超过5000万元。

需求未消失，抑制因素逐步消退

• 居民购房需求释放需要购房资格、购房能力和购房意愿。

• 购房资格受限购政策影响，购房能力受信贷环境影响，购房意愿受市场预期影响。

• 2021年下半年市场走低，主要由于热点城市调控收紧、按揭额度收紧、房企流动性危机加剧等因素。

• 2022年初，部分城市通过人才引进政策放松限购，如长春市对不同类型人才提供购房补贴。

• 信贷政策调整，包括降低商贷利率、降低公积金首付比例、提高公积金贷款额度，有利于需求释放。

改善型需求成为市场重要支撑

• 二线城市城区优质地块供给增多，户型大、产品力优，符合后疫情时代的“品质改善需求”。

• 2017至2020年，二线城市商品住宅销售套均面积增长较快，近两年维持在115平/套。

• 大户型、改善型产品受欢迎，主要受鼓励生育政策和购房资格稀缺的影响。

• 2021年二线城市市场供需更加匹配，结构以改善为主，90-140平方米普通住宅的批准上市和成交套数均超过50%。

关键信息

数据统计

• 成交量：2021年10-12月，二线城市成交面积分别为526.3万平、662.0万平、859.8万平，同比分别下降24.6%、10.6%、7.7%。
• 价格走势：2021年10-12月，二线城市成交均价分别为15927.5元/平、16425.4元/平、16199.6元/平。
• 土地市场：2021年第三轮供地，杭州成交楼面均价18333元/平，平均溢价率6.98%。

具体案例

• 杭州万科星潮映象府：地处钱江世纪城板块，户型176-203平，均价4.5万元/平，周边二手房均价7万元/平，首套冻资200万、二套冻资400万，仅94套房源，超5000人登记。

政策调整

• 购房资格：部分城市通过人才引进政策放松限购，如长春市对不同类型人才提供购房补贴。
• 购房能力：各地降低商贷利率、降低公积金首付比例、提高公积金贷款额度，如福州市、宁波市、南宁市。
• 购房意愿：地方政府强调“保交楼”，购房者对市场预期趋于乐观。

风险提示

• 政策支持不及预期
• 市场超预期下行
• 样本城市数据局限

图表目录

• 图1：30个大中城市二线城市商品房成交面积及同比
• 图2：样本二线城市商品住宅成交价格
• 图3：分区域样本二线城市商品住宅成交价格（元/平）
• 图4：2017-2021杭州商品房成交套数（万套）
• 图5：2021年杭州商品住宅成交套数（套）
• 图6：2021年22城中二线城市三次集中供地流拍率
• 图7：二线城市商品住宅销售套均面积变化
• 图8：2021年部分二线城市各面积段住宅批准上市和成交套数占比

表格目录

• 表1：2021年杭州三批次土拍情况比较
• 表2：2021年杭州第三次集中供地地块详细信息
• 表3：杭州限购区现行限购政策
• 表4：长春市留长人才购房补贴政策
• 表5：2022年初以来部分二线城市新房贷款利率和银行放款周期变化情况
• 表6：部分二线城市公积金政策调整
• 表7：杭州万科星潮映象府1、2幢购房意向登记汇总