20150119-申万宏源-房地产开发_再融资彻底放开利好板块-房地产市场调研及数据周报_12页_792kb

报告摘要

房地产市场调研及数据周报（2015/01/09-2015/01/15）总结

核心内容

本报告总结了2015年1月9日至1月15日中国房地产市场的相关数据，包括一手房销售、二手房成交、住宅可售套数及土地市场情况。报告指出，房地产行业政策面趋暖，再融资彻底放开对行业起到积极影响，预计对房企估值和盈利有提升作用。同时，报告建议关注具备再融资潜力的房企及园区创新升级相关股票。

主要观点

一手房销售：整体市场有所复苏，但同比仍呈下降趋势。一线城市、二线城市及三线城市一手房成交分别环比上升3.8%、3.6%和8.1%，但同比分别下降45.9%、23.5%和12.1%。值得注意的是，深圳、杭州、福州、石家庄、济南、武汉、长沙、贵阳、昆明、南昌、南宁、三亚、柳州等城市一手房成交套数及面积环比均有不同程度的上升或下降，其中深圳和杭州涨幅明显。
二手房成交：市场表现相对火热，成交量环比大幅上升。申万跟踪19大城市二手房成交套数合计环比上升12.2%，同比上升20.8%。一线城市、二线城市及三线城市二手房成交分别环比上升20.0%、9.4%和4.5%，且同比均有显著增长。其中，深圳、杭州、南京、天津等城市二手房成交量表现突出。
住宅可售套数与去化周期：全国住宅可售套数环比下降0.7%，去化周期降至46.0周。一线城市、二线城市及三线城市去化周期分别为35.8周、50.0周和57.3周，均有所下降。北京、上海、广州、深圳等城市住宅可售套数下降幅度较小，但整体去化周期仍偏长。
土地市场：全国土地出让金同比下降52%，住宅土地出让金同比下降52%，但溢价率相对稳定。2015年至今全国住宅土地成交面积同比下降67%，成交金额下降52%。一线城市、二线城市及三线城市土地市场表现各异，其中二线城市如杭州、南京、福州等地土地成交面积及金额增长较快。

关键信息

1. 一手房成交数据

全国合计：本周成交50,210套，环比上升4.9%，同比下降7.2%；累计同比下降5.4%。
一线城市：本周成交8,916套，环比上升3.8%，同比下降45.9%；累计同比下降5.4%。
二线城市：本周成交26,939套，环比上升3.6%，同比下降23.5%；累计同比下降13.1%。
三线城市：本周成交14,355套，环比上升8.1%，同比上升12.1%；累计同比上升3.4%。
重点城市：深圳、杭州、福州、石家庄、济南、武汉、长沙、贵阳、昆明、南昌、南宁、三亚、柳州、赣州、岳阳、淮安等地一手房成交套数及面积均有所波动，其中深圳和杭州涨幅显著。

2. 二手房成交数据

全国合计：本周成交14,815套，环比上升12.2%，同比上升20.8%；累计同比上升21.5%。
一线城市：本周成交5,247套，环比上升20.0%，同比上升32.3%；累计同比上升43.3%。
二线城市：本周成交7,579套，环比上升9.4%，同比上升14.5%；累计同比上升9.0%。
三线城市：本周成交1,989套，环比上升4.5%，同比上升18.8%；累计同比上升28.4%。
重点城市：北京、深圳、杭州、南京、天津、长沙、南昌、南宁、厦门、青岛、苏州、扬州、张家港、常熟、金华、柳州等地二手房成交量均有不同幅度的波动，其中北京和深圳表现突出。

3. 住宅可售套数与去化周期

全国合计：住宅可售套数为1,029,270套，环比下降0.7%，去化周期为46.0周。
一线城市：可售套数310,332套，环比下降1.1%，去化周期35.8周。
二线城市：可售套数454,499套，环比下降0.6%，去化周期50.0周。
三线城市：可售套数264,439套，环比下降0.5%，去化周期57.3周。
重点城市：北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、福州、南昌、合肥、厦门、青岛、苏州、惠州、安庆、赣州、马鞍山、九江、泸州、淮安等地住宅可售套数及去化周期均有不同变化，其中一线城市去化周期相对较低，三线城市去化周期较长。

4. 土地成交数据

全国合计：2015年至今土地成交面积4,538万平方米，同比下降60%；成交金额756亿元，同比下降52%。
全国住宅合计：土地成交面积1,988万平方米，同比下降67%；成交金额510亿元，同比下降52%。
重点城市：一线城市土地成交面积176万平方米，同比增长46%；二线城市土地成交面积1,601万平方米，同比增长58%；三线城市土地成交面积536万平方米，同比增长391%。其中，杭州、南京、福州、天津、昆明、南昌等城市土地成交面积及金额增长显著。

投资建议

行业趋势：销售微复苏继续，政策面趋暖，再融资彻底放开是地产行业正常化的重要一步，显示政府对地产行业的隐性支持。
投资机会：重点关注龙头房企（如保利、万科、招商、金地、金丰）、拟再融资的高杠杆房企（如泰禾集团、中天城投、华夏幸福、荣盛发展）以及园区创新升级企业（如张江高科、南京高科）。
风险提示：短期应适当减持融资余额占比较高的房企，如北京城建天业股份、多伦股份等。