20141013-申万宏源-房地产开发_市场调研及数据周报_12页_858kb
报告摘要
房地产市场调研及数据周报（2014/10/03-2014/10/09）总结
核心内容概述
本期房地产市场周报指出，2014年10月3日至10月9日期间，房地产市场整体呈现销售下滑、库存增加的趋势，但随着十一假期后市场回暖迹象显现，预计四季度行业销量和政策面将优于前三季度。报告重点分析了一手房和二手房成交情况、住宅可售套数及去化周期、土地市场表现等关键指标。
主要观点
- 一手房销售：受十一假期销售签约滞后影响，一手房销售出现大幅环比下降，但部分城市如深圳、杭州、南昌、赣州等在假期后出现反弹，销售数据有所回升。
- 二手房成交：受假期影响，二手房成交数量惯性下跌，但部分城市如深圳、南京、天津等销售数据出现回升，表明市场有回暖迹象。
- 库存与去化周期：全国住宅可售套数持续增加，去化周期上升至60.5周，二线城市库存增长尤为明显。
- 土地市场：全国土地溢价率出现反弹，住宅用地溢价率回升至15.22%，但土地成交面积和金额同比大幅下降。
关键信息
一手房成交情况
| 城市 | 套数（14/10/03-14/10/09） | 套数（14/09/26-14/10/02） | 环比增速 | 同比增速 | 累计同比 |
|---|---|---|---|---|---|
| 合计 | 30,151 | 51,575 | -41.5% | -30.5% | -13.2% |
| 一线 | 3,694 | 5,958 | -38.0% | -39.4% | -25.6% |
| 二线 | 18,498 | 32,046 | -42.3% | -26.5% | -12.4% |
| 三线 | 7,959 | 13,571 | -41.4% | -34.5% | -7.2% |
| 北京 | 593 | 1,580 | -62.5% | -59.7% | -37.5% |
| 上海 | 1,758 | 2,771 | -36.6% | -28.8% | -11.5% |
| 广州 | 795 | 1,164 | -31.7% | -44.2% | -30.6% |
| 深圳 | 548 | 443 | 23.7% | -24.7% | -31.6% |
| 杭州 | 869 | 2,140 | -59.4% | 34.3% | -7.4% |
| 南京 | 1,095 | 1,389 | -21.2% | -21.7% | -26.1% |
| 福州 | 187 | 371 | -49.6% | -31.5% | -23.4% |
| 天津 | 1,035 | 1,368 | -24.3% | -60.6% | -19.5% |
| 哈尔滨 | 582 | 1,132 | -48.6% | -65.9% | -23.6% |
| 石家庄 | 726 | 1,027 | -29.3% | 19.6% | -0.9% |
| 济南 | 815 | 1,343 | -39.3% | -54.5% | 3.0% |
| 武汉 | 3,070 | 5,081 | -39.6% | 24.3% | 5.2% |
| 长沙 | 1,359 | 1,857 | -26.8% | 81.0% | -31.9% |
| 成都 | 847 | 1,055 | -19.7% | -28.3% | -16.7% |
| 长春 | 1,349 | 1,734 | -22.2% | 18.3% | -3.9% |
| 贵阳 | 1,151 | 1,786 | -35.6% | 0.2% | -26.1% |
| 昆明 | 1,482 | 4,492 | -67.0% | 21.7% | 15.2% |
| 南昌 | 664 | 1,255 | -47.1% | 24.4% | 21.7% |
| 南宁 | 567 | 513 | 10.5% | -42.2% | -7.1% |
| 合肥 | 327 | 1,672 | -80.4% | 4.9% | -11.2% |
| 海口 | 258 | 249 | 3.6% | -56.8% | -6.1% |
| 兰州 | 853 | 1,000 | -14.7% | 34.2% | 37.2% |
| 宁波 | - | - | #DIV/0! | -100.0% | -32.8% |
| 厦门 | 175 | 526 | -66.7% | 28.9% | -46.1% |
| 青岛 | 948 | 1,798 | -47.3% | -18.6% | -24.4% |
| 大连 | 139 | 258 | -46.1% | -5.8% | -33.9% |
| 无锡 | 358 | 991 | -63.9% | -12.0% | -4.9% |
| 苏州 | 823 | 1,670 | -50.7% | 16.9% | -6.1% |
| 扬州 | 249 | 56 | 344.6% | -86.3% | -31.4% |
| 张家港 | 100 | 153 | -34.6% | -21.9% | 46.8% |
| 徐州 | 965 | 1,104 | -12.6% | -7.8% | 42.8% |
| 常熟 | 317 | 226 | 40.3% | -30.2% | -8.0% |
| 温州 | 741 | 1,090 | -32.0% | 147.7% | -13.8% |
| 金华 | 165 | 164 | 0.6% | -57.2% | -2.9% |
| 台州 | 146 | 460 | -68.3% | 16.8% | 32.2% |
| 泉州 | 216 | 810 | -73.3% | 76.5% | -29.8% |
| 佛山 | 1,221 | 2,374 | -48.6% | 2.2% | 13.1% |
| 东莞 | 754 | 2,241 | -66.4% | 36.8% | -22.6% |
| 惠州 | 292 | 252 | 15.9% | -51.1% | -27.0% |
| 韶关 | 192 | 145 | 32.4% | 13.3% | -22.1% |
| 三亚 | 175 | 228 | -23.2% | 15.7% | -18.1% |
| 北海 | - | - | #DIV/0! | #DIV/0! | -18.6% |
| 丹东 | 55 | 220 | -75.0% | 249.2% | 6.0% |
| 柳州 | 225 | 438 | -48.6% | 21.7% | -10.3% |
| 赣州 | 400 | 276 | 44.9% | -51.0% | -24.9% |
| 岳阳 | 168 | 157 | 7.0% | 27.6% | -5.4% |
| 襄阳 | 97 | 95 | 2.1% | -38.3% | -47.7% |
| 南充 | 300 | 421 | -28.7% | 8.5% | -8.1% |
二手房成交情况
| 城市 | 套数（14/10/03-14/10/09） | 套数（14/09/26-14/10/02） | 环比增速 | 同比增速 | 累计同比 |
|---|---|---|---|---|---|
| 合计 | 3,366 | 8,443 | -60.1% | -55.8% | -36.4% |
| 一线 | 837 | 2,912 | -71.3% | -64.0% | -43.6% |
| 二线 | 1,867 | 4,473 | -58.3% | -52.2% | -33.0% |
| 三线 | 662 | 1,058 | -37.4% | -52.2% | -32.2% |
| 北京 | 514 | 2,007 | -74.4% | -65.1% | -45.8% |
| 深圳 | 323 | 905 | -64.3% | -62.1% | -39.7% |
| 杭州 | 268 | 593 | -54.8% | -16.3% | -33.6% |
| 南京 | 320 | 748 | -57.2% | -72.2% | -46.2% |
| 天津 | 489 | 1,036 | -52.8% | -45.1% | -26.8% |
| 长沙 | 123 | 235 | -47.7% | -32.8% | -18.1% |
| 成都 | 258 | 794 | -67.5% | -44.6% | -26.4% |
| 南昌 | 120 | 304 | -60.5% | -49.4% | -33.8% |
| 南宁 | 156 | 233 | -33.0% | -11.9% | -18.6% |
| 厦门 | - | 270 | -100.0% | -100.0% | -38.8% |
| 大连 | 133 | 260 | -48.8% | -40.1% | -32.6% |
| 无锡 | 157 | 225 | -30.2% | -49.7% | -23.3% |
| 苏州 | 270 | 398 | -32.2% | -44.9% | -27.0% |
| 扬州 | 72 | 101 | -28.7% | -33.3% | -25.6% |
| 张家港 | 49 | 88 | -44.3% | -48.4% | -44.1% |
| 常熟 | 30 | 49 | -38.8% | -75.8% | -46.3% |
| 金华 | 34 | 87 | -60.9% | -75.4% | -55.1% |
| 柳州 | 50 | 110 | -54.5% | -58.0% | -30.0% |
住宅可售套数与去化周期
| 城市 | 套数（14/10/09） | 套数（14/10/02） | 环比增速 | 去化周期 | 前一周去化周期 |
|---|---|---|---|---|---|
| 合计 | 978,866 | 976,546 | 0.2% | 60.5 | 59.1 |
| 一线 | 316,851 | 318,523 | -0.5% | 52.1 | 51.0 |
| 二线 | 440,322 | 433,506 | 1.6% | 61.9 | 59.8 |
| 三线 | 221,693 | 224,517 | -1.3% | 74.6 | 74.3 |
| 北京 | 91,502 | 91,667 | -0.2% | 61.2 | 60.2 |
| 上海 | 83,781 | 84,141 | -0.4% | 31.1 | 30.1 |
| 广州 | 75,359 | 76,152 | -1.0% | 65.2 | 64.5 |
| 深圳 | 66,209 | 66,563 | -0.5% | 89.2 | 88.7 |
| 杭州 | 97,078 | 97,885 | -0.8% | 70.2 | 70.1 |
| 南京 | 50,970 | 52,770 | -3.4% | 42.6 | 43.9 |
| 福州 | 34,890 | 23,189 | 50.5% | 116.1 | 74.8 |
| 南昌 | 30,488 | 31,196 | -2.3% | 43.1 | 44.2 |
| 合肥 | 42,662 | 43,244 | -1.3% | 26.5 | 25.8 |
| 厦门 | 22,636 | 22,812 | -0.8% | 62.3 | 60.0 |
| 青岛 | 161,598 | 162,410 | -0.5% | 104.1 | 102.7 |
| 苏州 | 59,570 | 59,654 | -0.1% | 46.9 | 45.6 |
| 惠州 | 22,918 | 23,906 | -4.1% | 57.8 | 59.7 |
| 安庆 | 11,720 | 12,343 | -5.0% | 73.9 | 78.9 |
| 丹东 | 24,087 | 24,087 | 0.0% | 254.6 | 255.9 |
| 赣州 | 40,724 | 41,655 | -2.2% | 82.5 | 84.4 |
| 马鞍山 | 18,828 | 18,577 | 1.4% | 118.7 | 115.4 |
| 九江 | 23,395 | 23,844 | -1.9% | 76.2 | 80.3 |
| 绵阳 | 20,451 | 20,451 | 0.0% | 215.2 | 183.1 |
土地市场表现
- 全国土地成交面积：同比下降22%，其中住宅市场下降25%。
- 全国土地成交金额：同比下降19%，其中住宅市场下降19%。
- 全国土地溢价率：13.75%，住宅溢价率反弹至15.22%。
- 楼面地价：3608元/平米，同比上升15%。
投资建议
- 销售预期：销售仍需信贷政策细则支持，预计四季度行业销量和政策面将优于前三季度。
- 投资标的：看好“龙头+跨界转型+棚改”类型的投资标的，包括：
- A：跨界转型+棚改：阳光城、金科股份、北京城建
- B：龙头：招商、万科、保利、世联
总结
本期房地产市场周报指出，市场整体销售表现不佳，但十一假期后有所回暖。库存持续增加，去化周期上升，土地市场出现溢价反弹。投资建议关注政策支持下的销售恢复及具备转型和棚改潜力的房企。
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