20220124-天风证券-房地产天风问答系列_政策出现哪些积极变化_-去杠杆_控风险和稳增长的再平衡_17页_1mb

房地产政策分析总结

核心内容

2022年1月发布的房地产政策研究报告，重点分析了房地产调控政策的转变及地方政府的托底措施。报告指出，自9月底以来，中央及各部委频繁释放房地产维稳信号，政策重心从“去杠杆、控风险”向“稳增长”倾斜，形成新的平衡点。政策底逐步显现，短期需缓解前期紧缩政策带来的负反馈预期，中长期目标仍为软着陆与平稳去杠杆。

主要观点

• 政策重心变化：中央层面“房住不炒”政策未变，但更注重“稳增长”与“控风险”的平衡。
• 地方托底积极性提升：2021年全国各省市发布房地产调控政策超过350次，四季度以来放松政策频次上升，12月放松政策数量远超收紧政策。
• 政策分类：地方托底政策分为短期调控和长期调节，短期政策包括预售政策、融资政策、限购限售有限松绑、购房补贴等；长期政策包括保障性住房、人才及落户政策等。
• 区域差异：经济发达、人口净流入、房价韧性较强的地区政策收紧较多，而中西部和东北地区政策托底力度更大。

关键信息

政策重心变化

• “房住不炒”定位不变：中央层面仍坚持“房住不炒”的政策方向，不把房地产作为短期刺激经济的工具。
• 去杠杆、控风险、稳增长再平衡：政策目标转向缓解前期紧缩政策的负反馈，同时注重支持合理住房需求。
• 支持行业转型：政策鼓励房地产企业探索新的发展模式，如发展保障性住房、租赁市场等。

地方托底积极性

• 政策频次：2021年四季度放松政策频次与收紧持平，12月放松政策数量远超收紧政策。
• 城市能级差异：高能级城市政策收紧更积极，低能级城市政策托底力度更大。
• 区域差异：长三角、珠三角、京津冀等经济发达地区政策收紧较多，中西部及东北地区托底政策更积极。

地方托底措施

• 短期调控：包括预售政策、融资政策、限购限售有限松绑、购房补贴等。
• 长期调节：包括保障性住房、人才及落户政策等。
• 具体政策：
  • 限购限售松绑：部分城市调整限购政策，如上海、合肥、西安等，对人才、多孩家庭等提供购房补贴。
  • 预售资金监管优化：部分城市如成都、天津、哈尔滨、义乌等，优化预售资金提取条件，提高资金使用效率。
  • 公积金政策调整：部分城市如杭州、宁波等，调整公积金政策，支持合理改善型需求。

政策效果与展望

• 托底效果：尽管各地出台托底政策，但市场基本面恢复情况尚不理想，政策传导尚需时间。
• 后续政策方向：预计2022年政策总体保持定力，增强系统性考量，完善长效机制，支持合理住房需求。
• 投资建议：建议关注优质龙头房企如金地集团、保利发展、万科A、龙湖集团、招商蛇口，以及优质成长房企如金科股份、新城控股、旭辉控股集团，和优质物管企业如碧桂园服务、新城悦服务、绿城服务、招商积余、保利物业、旭辉永升。

风险提示

• 行业信用风险蔓延：部分房企信用风险可能影响市场稳定。
• 销售下行周期开始：市场可能面临销售下滑压力。
• 行政调控保持高压：政策执行可能继续收紧，影响市场预期。
• 房地产税试点力度超预期：可能对市场产生较大影响。

投资评级

• 行业评级：强于大市（维持评级）
• 上次评级：强于大市

作者信息

• 分析师：韩笑
• SAC执业证书编号：S1110521120006
• 邮箱：hanxiaob@tfzq.com

图表目录

• 图1：2020-2021居民新增中长期贷款及同比增速
• 图2：重点城市平均房贷利率
• 图3：全国调控政策月度结构总结
• 图4：2021各季度调控政策频次和方向汇总
• 图5：2021月度调控政策频次和方向汇总
• 图6：各季度地方放松政策分类汇总
• 图7：不同能级城市收紧政策频次与方向汇总
• 图8：不同能级城市放松政策频次与方向汇总
• 图9：不同能级城市商品房成交面积热力图
• 图10：各省市调控政策方向和数量与1-12月房地产市场基本面情况

表格目录

• 表1：中央四季度以来发布的调控政策
• 表2：官媒地产政策解读
• 表3：代表城市限购限售与住房补贴政策
• 表4：21-22各地预售政策放松汇总
• 表5：22年初各地公积金政策调整
• 表6：21-22各地人才落户政策节选
• 表7：21-22保障性住房和房屋租赁政策节选