房地产行业天风问答系列：政策出现哪些积极变化？去杠杆、控风险和稳增长的再平衡-20220124-天风证券-17页_648kb

房地产政策分析总结

核心内容

本报告分析了2022年房地产政策的积极变化，重点探讨了政策重心的调整、地方托底政策的实施及其效果，并对未来政策方向进行了展望。同时，给出了投资建议和风险提示。

主要观点

• 政策重心变化：中央层面坚持“房住不炒”的定位，但政策重心逐步从去杠杆、控风险转向稳增长，形成新的平衡。短期政策目标是缓解前期紧缩政策的负反馈预期，中长期目标仍为软着陆和平稳去杠杆。
• 地方托底政策：地方政府在四季度以来积极出台托底政策，以短期调控和长期优化相结合的方式稳定市场。政策方向包括限购限售有限松绑、购房补贴扩维、预售资金监管优化、公积金政策调整、人才及落户政策放宽、保障性住房建设等。
• 政策效果：尽管各地出台托底政策，但整体市场基本面恢复情况仍不理想，政策传导至市场仍需时间。预计短期市场调整态势将延续。

关键信息

1. 政策重心发生了怎样的变化？

• 政策基调：中央层面“房住不炒”的政策态度未变，但开始注重稳增长。
• 政策工具：中央经济工作会议和政治局会议强调了支持合理住房需求、促进房地产业良性循环和健康发展。
• 行业调整：鼓励银行支持重点房地产企业风险处置项目并购，以市场化方式出清风险。
• 政策连续性：2022年政策基调将保持连续性，注重民生保障和防范系统性风险。

2. 哪些地方托底更为积极？

• 政策频次：2021年全国各省市发布房地产调控政策超过350次。
• 政策方向：前三季度以收紧为主，四季度放松和收紧政策频次持平，12月份放松政策数量远高于收紧政策。
• 城市能级差异：高能级城市政策收紧更为积极，而低能级城市在政策托底方面力度更大。
• 区域差异：经济发达、人口净流入明显、房价韧性较强的地区政策收紧，而中西部及东北地区政策托底力度强于华东与华南地区。

3. 地方如何托底？

地方托底政策包括短期和长期两种类型：

3.1. 限购限售有限松绑，购房补贴全面扩维

• 政策调整：部分城市调整了限购限售政策，如上海调整认购入围比、合肥允许未获购房资格者参加其他项目摇号。
• 购房补贴：多地扩大购房补贴范围，如南通、海安对多孩家庭给予购房补贴，长春、保定对特定群体提供补贴。
• 政策预期：预计后续将有更多信贷支持政策出台，如按揭额度宽松、房贷利率下降、放款周期缩短等。

3.2. 预售条件放松与监管资金差异化管理

• 预售政策：预售资金监管政策有所调整，以支持房企流动性。
• 政策方向：鼓励现房销售，预售许可的最低规模要求降低，预售条件放松。

3.3. 公积金率先突破限贷

• 政策调整：部分城市调整公积金政策，如上海、长春等，鼓励公积金贷款。
• 政策支持：公积金贷款政策可能有所放松，支持合理改善型需求。

3.4. 人才及落户政策持续放松

• 政策方向：多地出台人才及落户政策，如南通、海安、芜湖等，为人才购房提供便利。
• 政策力度：对多孩家庭给予更高住房支持，限购限贷政策可能差异化放松。

3.5. 保障性住房引领行业转型

• 政策重点：加强保障性住房建设，如全国240万套保障性租赁住房建设目标。
• 政策方向：推动房地产行业从高杠杆、高周转模式向保障性住房建设转型。

4. 地方托底效果如何？

• 市场复苏：11-12月大部分区域基本面呈现交替性复苏，市场预期边际改善。
• 恢复情况：整体市场恢复情况不理想，未形成趋势性改善。
• 政策传导：政策传导至市场仍需时间，放松政策多在预期层面。

5. 如何展望后续政策方向？

• 政策再平衡：预计2022年政策总体保持定力，增强系统性考量，完善长效机制。
• 需求侧支持：适度宽松信贷政策，支持合理住房需求。
• 供给侧优化：支持行业转型，优化预售资金监管体系，提升收并购支持力度。
• 政策重点：在去杠杆、控风险和稳增长之间寻求平衡。

6. 投资建议

• 推荐企业：优质龙头（金地集团、保利发展、万科A、龙湖集团、招商蛇口）；优质成长（金科股份、新城控股、旭辉控股集团）；优质物管（碧桂园服务、新城悦服务、绿城服务、招商积余、保利物业、旭辉永升）。
• 投资逻辑：把握政策结构性宽松的beta和收并购的alpha。

7. 风险提示

• 信用风险：行业信用风险蔓延。
• 销售下行：销售下行周期开始。
• 行政调控：行政调控保持高压。
• 房地产税试点：房地产税试点力度超预期。

结论

2022年房地产政策将更加注重稳增长，通过结构性宽松和收并购支持稳定市场。地方政策托底力度加大，但市场恢复仍需时间。投资建议关注优质房企和物管企业，同时注意政策风险和市场下行风险。