房地产行业_房地产周期梳理暨后续走势展望_15页_1mb

房地产行业深度报告总结

核心内容

本报告分析了自1998年以来中国房地产行业的周期性变化，梳理了各阶段的调控政策及其对市场的影响，并对未来走势进行了展望。同时，报告提出了针对不同阶段的投资建议与风险提示。

主要观点

• 房地产市场具有明显的周期性，调控政策是影响市场的重要因素。
• 调控政策往往在市场过热时出台，但效果难以持续，一旦放松容易引发市场报复性反弹。
• 房地产的金融属性使其对货币政策高度敏感，调控与宽松政策的交替往往导致市场波动。
• 保经济增长与稳定房地产市场难以兼顾，调控政策常因经济下行压力而中断。
• 房地产行业集中度在调控周期中提升，龙头企业更具抗风险能力。
• 住房租赁市场作为房地产长效机制的重要组成部分，政策支持力度加大，但盈利模式尚未成熟。

关键信息

一、房地产周期梳理

1. 1998-2002年：走上市场化正轨

   • 1998年废除福利分房制度，开启市场化进程。
   • 受亚洲金融危机和金融风险防控影响，房地产进入低谷。
   • 2002年土地招拍挂政策出台，推动房价上涨，迎来第一轮宏观调控。

2. 2003-2007年：第一轮调控拉开序幕

   • 央行多次加息，房地产市场持续低迷。
   • 商品房销售额同比增速从2003年2月76.10%下滑至2008年2月-4.10%。
   • 调控政策未能长期维持，2008年经济下行压力增大，政策转向保增长。

3. 2008-2009年：保增长，房地产扛大旗

   • 2008年经济危机后，政府出台宽松政策，房地产市场迅速复苏。
   • 2009年房价再次上涨，但调控政策尚未全面放松。

4. 2010-2013年：第二轮调控如期而至

   • 国十条出台，房地产市场迅速下滑。
   • 2012年因经济下行和宽松政策，市场出现量价齐升反转。

5. 2014-2016年：去库存，又见房地产狂欢

   • 2014年各地取消限购限贷，房地产市场回暖。
   • 2015年中央提出“盘活存量”，房地产市场再次迎来上涨。

6. 2016年至今：第三轮调控新姿态

   • 房价增速高点已过，三四线城市支撑量价。
   • 调控政策“因城施策”，热点城市限制，非热点城市放开。

二、后续走势展望

1. 房价增速放缓，三四线城市支撑难以为继

   • 房地产价格对销售具有6-9个月的滞后性。
   • 2016年4月商品房销售额增速高点后持续下滑，预计房价增速也将放缓。

2. 长效机制难建立，调控政策难以长期维持

   • 房地产长效机制涉及金融、土地、财税等多方面，短期内难以实现。
   • 2017年住房租赁政策密集出台，但土地和税收改革尚未推进。

3. 稳增长不再是首要选项，调控将持续从严

   • GDP和M2增速进入新常态，政府更关注防范资产泡沫。
   • 2017年房地产投资增速较高，预计下半年将回落。

4. 行业集中度提升，龙头企业更具优势

   • 下行周期中，房企面临资金压力，行业集中度加速提升。
   • 大型房企具备更强的资金实力、运营能力和抗风险能力。

三、投资建议

1. 推荐低估值、有业绩支撑的全国性龙头股

   • 招商蛇口：聚焦核心一二线城市，业绩增长稳定，PE较低。
   • 保利地产：低估值龙头，销售排名靠前，净负债率处于低位。

2. 推荐三四线资源丰富、区域性龙头股

   • 中天金融：贵州唯一地产股，受调控影响较小。
   • 华夏幸福：环京区域龙头，受益京津冀、雄安新区发展。
   • 新城控股：布局三四线及重点省会城市，业绩向好。

3. 推荐业务布局符合政策方向的标的

   • 世联行：深耕房地产服务行业，受益住房租赁市场发展。

四、风险提示

• 调控政策持续发酵，行业整体盈利能力下滑。
• 未来政策变化可能对市场产生较大影响。
• 房地产市场长期依赖政策调控，难以形成稳定的市场机制。