20170804-财富证券-房地产行业：房地产周期梳理暨后续走势展望_18页_1mb

房地产行业周期梳理及投资展望总结

核心内容

本报告梳理了自1998年以来中国房地产行业的周期变化，分析了历次调控政策的效果与局限，并对当前房地产市场走势进行了展望。同时，提出了相应的投资建议与风险提示。

主要观点

• 房地产周期特征明显：房地产市场具有明显的周期性，调控政策往往在市场过热时出台，但效果难以持续。
• 调控政策效果短暂：历次调控政策在短期内有效抑制房价上涨，但一旦放松，市场容易出现报复性反弹。
• 货币政策影响更大：相比行政调控，货币政策对房地产市场的影响更为直接，房价对利率变化高度敏感。
• 保增长与稳房价难以兼顾：房地产作为经济支柱，调控往往受经济下行压力影响而中断。
• 行业集中度提升：调控周期中，小型房企面临资金与土地资源的双重压力，行业集中度有望继续上升。
• 长效机制尚未建立：房地产长效机制涉及多方面改革，短期内难以落地，调控周期可能在长效机制建立前见底。

关键信息

房地产周期梳理

1. 1998-2002年：房地产市场化改革启动，经历低谷后逐步复苏。
2. 2003-2007年：第一轮调控开始，政策密集出台，市场进入调整期。
3. 2008-2009年：为保增长，房地产政策转向宽松，市场迎来新一轮上涨。
4. 2010-2013年：第二轮调控加强，市场再次进入调整期。
5. 2014-2016年：去库存政策推动市场回暖，房地产进入新一轮上升周期。
6. 2016年至今：第三轮调控启动，政策更加精细化，三四线城市成为支撑。

投资要点

• 调控效果快但不可持续：调控政策对房价有明显抑制作用，但难以长期维持。
• 货币政策主导市场变化：利率和存款准备金率的调整对房地产市场影响显著。
• GDP增速与房地产投资相关：房地产投资在GDP增长中扮演重要角色，但当前增速放缓，对经济的支撑作用减弱。
• 行业集中度提升：大型房企具备更强的抗风险能力，行业洗牌与整合加速。

后续走势展望

• 房价增速高点已过：房价上涨动力减弱，三四线城市支撑有限。
• 长效机制尚未建立：政策改革涉及土地、税收等多个方面，短期内难以落地。
• 稳增长非首要任务：政府更关注防范资产泡沫，调控将持续从严。
• 行业集中度仍有提升空间：小型房企面临资金与土地压力，行业整合加速。

投资建议

1. 全国性龙头股（低估值、业绩支撑）

• 招商蛇口：核心一二线城市资源丰富，聚焦三大业务板块，2017年销售目标完成过半，业绩支撑强劲。
• 保利地产：低估值全国性龙头，上半年销售排名行业第四，把握央企整合机遇，净负债率处于历史低位。

2. 三四线资源丰富、区域性龙头股

• 中天金融：贵州唯一地产股，地产项目集中于贵阳，受调控影响较小，转型金融。
• 华夏幸福：环京区域龙头，受益京津冀、雄安发展，业绩稳定增长。
• 新城控股：布局广泛，重点拿地三四线城市及省会城市，主体评级上调至AAA。

3. 业务布局符合政策方向

• 世联行：主业为房地产服务与咨询，受益住房租赁市场发展，长期深耕行业，具备良好口碑。

风险提示

• 调控政策持续发酵：政策进一步收紧可能对市场造成更大压力。
• 行业盈利能力下滑：调控导致销售与融资环境恶化，整体盈利能力承压。

图表目录

• 图表1：1998-2007年房地产周期
• 图表2：2008-2013年房地产周期
• 图表3：2014-至今房地产周期
• 图表4：历次房地产调控与底部“V”型反转
• 图表5：2002-2015年历次存贷利率
• 图表6：2012年调控周期内量价齐升反转
• 图表7：GDP增速及房地产商品房销售面积
• 图表8：房地产价格指数相对销售额滞后性
• 图表9：70个大中城市新建商品住宅价格同比增速
• 图表10：70个大中城市新建商品住宅价格环比增速
• 图表11：历次提出房地产市场长效机制
• 图表12：GDP增速及M2同比增速
• 图表13：各阵营房企平均销售额
• 图表14：重点房企2017年上半年销售完成情况
• 图表15：房企TOP200销售占比变动
• 图表16：标的推荐
• 图表17：标的推荐
• 图表18：标的推荐

投资评级系统

• 推荐：股票价格超越大盘10%以上
• 谨慎推荐：股票价格超越大盘幅度为5%-10%
• 中性：股票价格相对大盘变动幅度为-5%-5%
• 回避：股票价格相对大盘下跌5%以上

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