20170804-财富证券-房地产行业_房地产周期梳理暨后续走势展望_17页_1mb

房地产行业深度报告总结

核心内容概述

本报告分析了中国房地产行业自1998年以来的周期性变化及调控政策的影响，总结了历次调控周期的特点，并对当前房地产市场走势及未来投资方向进行了展望。

主要观点

1. 房地产周期与调控政策的关系

• 自1998年房地产市场化以来，中国经历了两次完整的调控周期，目前处于第三次调控的初始阶段。
• 调控政策见效快但难以持续，政策放松后往往会出现市场报复性反弹。
• 房地产周期高度依赖货币政策，调控效果受利率调整、降准等影响显著。

2. 当前调控周期特点

• 政策分类调控，热点城市限制，非热点城市放开，导致市场分化。
• 三四线城市成为支撑，部分城市因库存压力大而受益于政策宽松。
• 房价增速高点已过，未来增速可能持续放缓，但部分城市仍存在上涨预期。

3. 长效机制建设进展缓慢

• 长效机制涉及金融、土地、财税、投资、立法等多个领域，短期内难以形成系统性改革。
• 住房租赁市场成为长效机制的重要组成部分，但目前仍面临盈利模式不清晰的问题。
• 预计长效机制的建立至少需要5年，当前调控周期可能在机制建立前见底。

4. 行业集中度提升

• 下行周期中，行业洗牌加速，集中度显著上升。
• 大型房企具有更强的抗风险能力和融资优势，中小房企面临较大压力。
• 2017年上半年，TOP10、TOP20、TOP30等房企销售集中度均显著提升。

关键信息

• 2017年上半年，房地产行业整体表现中性，但部分房企仍保持增长。
• 重点股票表现：
  • 中天金融、招商蛇口、保利地产、华夏幸福、新城控股、世联行等为推荐标的。
• 政策影响：
  • 2016年至今，房地产调控政策逐步升级，包括限购、限贷、限价等。
  • 2017年政策进一步收紧，导致部分城市房价下行，但三四线城市仍保持上涨。

投资建议

• 推荐标的：
  • 全国性龙头股：招商蛇口、保利地产，具有低估值和强劲业绩支撑。
  • 三四线城市区域性龙头股：华夏幸福、中天金融、新城控股，受益于政策宽松及区域发展潜力。
  • 业务布局符合政策方向：世联行，受益于住房租赁市场的发展。

风险提示

• 调控政策持续发酵，可能导致行业整体盈利能力下滑。
• 货币政策未见宽松迹象，调控期难以出现市场反转。
• 经济下行压力仍存，若调控继续收紧，可能进一步拖累房地产投资。

结论

房地产行业周期性强，受政策调控影响显著。当前调控周期正处于第三次调控初期，政策以分类调控为主，市场呈现分化态势。随着行业集中度的提升及长效机制建设的推进，未来房地产市场将更趋理性，投资需关注龙头房企及符合政策导向的标的。同时，需警惕政策持续收紧对行业盈利能力带来的负面影响。