2017-房地产行业：房地产周期梳理暨后续展望_18页-1mb

房地产行业深度报告总结

核心内容概述

本报告回顾了自1998年以来中国房地产行业的周期演变，并对当前房地产调控周期进行了分析，提出了后续走势展望与投资建议。

主要观点

• 房地产周期特征：房地产行业具有明显的周期性，调控政策是其周期变化的重要推手。
• 调控政策效果：调控政策在短期内有效抑制房价过快上涨，但难以长期维持，一旦放松，市场往往出现报复性反弹。
• 政策影响因素：房地产兼具居住与金融属性，对货币政策高度敏感，调控政策通常与货币收紧同步进行。
• 经济与房地产关系：保经济增长与稳定房地产市场难以兼顾，调控周期中经济下行压力往往促使政策放松以刺激房地产市场。
• 行业集中度提升：调控周期伴随行业洗牌，大型房企更具抗风险能力，行业集中度持续上升。

关键信息

房地产周期梳理

1. 1998-2002年：房地产市场化启动，经历低谷后逐步恢复，2002年土地招拍挂政策出台，推动房价上涨。
2. 2003-2007年：第一轮调控开启，政策逐步收紧，房价进入调整期。
3. 2008-2009年：为保增长，房地产行业再次成为经济支柱，政策松绑导致房价反弹。
4. 2010-2013年：第二轮调控加强，房价回落，但因经济复苏政策，市场出现反弹。
5. 2014-2016年：去库存政策推动市场回暖，房价再度上涨。
6. 2016年至今：进入第三次调控周期，政策更加精细化，聚焦热点城市，三四线城市支撑房价。

房地产与宏观经济关系

• GDP与M2增速进入新常态，政府更注重防范资产泡沫风险，而非单纯保增长。
• 调控政策持续发酵，可能进一步抑制行业盈利能力。
• 2017年上半年房地产开发投资同比增长8.5%，但预计下半年将逐步回落。

调控周期展望

1. 房价增速高点已过：房价增速进入下行通道，三四线城市支撑或难以为继。
2. 长效机制尚未建立：政策导向明确，但涉及土地、税收等改革难度较大，短期内难以落地。
3. 调控难以出现反转：货币政策趋于稳健中性，市场难以出现“放水”式反弹。
4. 行业集中度提升：房企面临资金压力，大型房企更具优势，行业整合加速。

投资建议

推荐标的

| 政策导向型标的 | 世联行 | 0.39 | 0.47 | 0.59 | 28.9 | 1、主业房地产服务、咨询；2、受益住房租赁市场发展 |

投资逻辑

• 全国性龙头股：具备低估值与业绩支撑，具备穿越周期能力。
• 区域性龙头股：三四线城市资源丰富，受调控影响较小，具备增长潜力。
• 政策导向型标的：顺应政府引导行业转型的方向，受益住房租赁市场发展。

风险提示

• 调控政策持续发酵，可能进一步抑制行业盈利能力。
• 房地产市场长期依赖政策调控，难以形成自主增长动力。
• 未来若调控政策放松，可能引发市场反弹，但长效机制尚未建立，市场稳定性存疑。

结论

房地产行业周期性强，调控政策是其重要影响因素。当前调控周期下，房价增速放缓，三四线城市支撑有限，行业集中度持续上升。投资建议关注全国性与区域性龙头股，以及符合政策导向的标的。然而，长期来看，房地产市场仍需依赖长效机制的建立，政策不确定性较高，需谨慎对待。