20260513-上海证券-REITs市场跟踪双周报_新增申报项目大幅增加_二级市场迎来震荡调整_15页_1mb

REITs市场双周报总结

核心内容概述

本报告为上海证券基金评价研究中心发布的 REITs 市场跟踪双周报，分析了 REITs 市场在发行、二级市场、分红及估值方面的表现。报告时间范围为 2026 年 5 月 13 日，涵盖了 REITs 的最新动态和市场趋势。

主要观点

1. 发行市场

• 本期发行情况：今年第二只收费公路 REIT 完成发行，规模为 24.75 亿元，平均配售比例为 0.62%。截至 2026 年 5 月 13 日，今年已发行 3 只 REITs，总规模 80.82 亿元，发行数量和规模较去年同期明显下降，平均配售比例仍为 0.44%。
• 项目储备情况：沪深交易所共受理基础设施 REITs 储备项目 17 单，其中 1 单已获批，为保障房扩募。本期新增 6 单项目，其中 4 单为特许经营权项目，2 单为产权项目。商业不动产项目共受理 20 单，已获批 4 单，本期新增 3 单。

2. 二级市场

• 市场整体表现：目前 REITs 市场产品数量为 82 只，总规模为 2268 亿元，产权 REITs 规模领先特许经营权 REITs 超 300 亿元。本期 REITs 市场整体小幅下跌 -1.25%，不及股票市场。
• 资产类型表现：产权 REITs 下跌 -1.76%，其中产业园和消费设施跌幅超 -2%；特许经营权 REITs 下跌 -0.52%，其中供热设施跌幅超 -2%，而清洁能源和水利设施表现较好，分别上涨 0.20% 和 1.05%。
• 市场趋势：今年以来 REITs 整体微涨 0.29%，特许经营权 REITs 表现优于产权 REITs；过去一年 REITs 整体下跌 -3.14%，表现明显落后于股票市场。消费基础设施涨幅最大，为 6%，而产业园跌幅最大，为 -10%。
• 市场活跃度：本期 REITs 活跃度较上期明显下滑，整体换手率较低，与中证红利持平，其中数据中心换手率较高。REITs 市场与股市、债市仍保持正相关性。

3. 分红情况

• 本期分红：13 只 REITs 分红，金额为 6.65 亿元，数量和金额较上期下降。
• 年度分红：2026 年 REITs 市场共分红 33.47 亿元，分红收益率为 1.52%，高于股票市场。
• 不同类型分红表现：特许经营权 REITs 分红收益率为 1.91%，其中收费公路 REITs 分红收益率较高，为 2.11%；产权 REITs 分红收益率为 1.27%，其中消费设施和产业园为主要来源。
• 历史分红：过去一年 REITs 整体分红收益率为 5.17%，特许经营权 REITs 分红收益率为 7.18%，其中收费公路 REITs 分红收益率为 8.39%；产权 REITs 分红收益率为 3.69%，其中仓储物流 REITs 分红收益率为 4%。
• 分红比例：由于 REITs 强制分红的特点，不同类型 REITs 成立以来分红比例都较高，其中生态环保 REITs 分红比例最高，为 95.01%；供热设施 REITs 分红比例较低，为 70.71%。

4. 估值情况

• 产权类 REITs：最新估值（P/可供分配金额）为 23.52，其中保障房 REITs 估值相对较高，平均为 32.49；消费设施估值为 24.42；仓储物流和产业园估值在 21 左右；数据中心估值最低，为 17.62。
• 特许经营权 REITs：在相同收益增速情况下，本期供热设施 REITs 内部收益率最高，其次为清洁能源、生态环保和水利设施，最后为收费公路 REITs。
• 股息率：产权类 REITs 股息率（实际分红收益）为 4.63%，其中数据中心股息率最高，为 5.84%；特许经营权 REITs 股息率（实际分红收益）为 4.04%，其中产业园股息率较高，为 4.94%。

关键信息

• 发行市场：今年 REITs 发行数量和规模下降，配售比例较低。
• 二级市场：REITs 市场整体表现不佳，产权类 REITs 跌幅较大，特许经营权 REITs 表现分化。
• 分红情况：REITs 分红收益率高于股票市场，特许经营权 REITs 分红表现优于产权 REITs。
• 估值情况：产权类 REITs 估值整体偏高，特许经营权 REITs 内部收益率表现分化。

风险提示

• REITs 作为权益类产品，存在市场风险、流动性风险、底层资产风险及政策风险。
• 投资者需结合自身风险承受能力审慎决策，自行承担投资风险。

结构总结

发行市场

• 本期发行：今年第二只收费公路 REIT 完成发行，规模为 24.75 亿元。
• 项目储备：共 17 单基础设施 REITs 储备项目，其中 1 单已获批。本期新增 6 单项目，其中 4 单为特许经营权项目，2 单为产权项目。

二级市场

• 市场表现：本期 REITs 市场整体下跌 -1.25%，不及股票市场。
• 资产类型表现：产权类 REITs 跌幅较大，特许经营权 REITs 表现分化。
• 活跃度：本期 REITs 活跃度下降，整体换手率较低，与中证红利持平。

分红情况

• 本期分红：13 只 REITs 分红，金额为 6.65 亿元。
• 年度分红：2026 年 REITs 市场共分红 33.47 亿元，分红收益率为 1.52%。
• 历史分红：过去一年 REITs 整体分红收益率为 5.17%，特许经营权 REITs 分红收益率为 7.18%。

估值情况

• 产权类 REITs：最新估值（P/可供分配金额）为 23.52，其中保障房估值最高，数据中心最低。
• 特许经营权 REITs：内部收益率表现分化，供热设施 REITs 最高，收费公路最低。

总体趋势

• REITs 市场整体表现不佳，但分红收益率较高，具有一定的吸引力。
• 产权类 REITs 估值偏高，而特许经营权 REITs 内部收益率分化。
• 未来 REITs 密集分红可能继续，但市场活跃度和表现仍需观察。