> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # REITs市场分析报告总结（2026年04月15日） ## 一、核心内容概述 本报告分析了2026年4月15日的REITs市场情况，涵盖发行市场、二级市场、分红情况、估值情况以及主要政策动态，旨在为投资者提供全面的市场洞察。 --- ## 二、发行市场情况 ### 1. 本期发行情况 - **首只隧道REITs**：东方红隧道股份高速公路REIT完成发行，规模为46.8亿元，配售比例为0.54%。 - **首只保障房REITs**：中航北京昌保租赁住房REIT完成募集，预计发行规模为9.3亿元，配售比例为0.16%。 - **发行趋势**：今年REITs发行数量比去年同期下降83%，发行规模下降53%。 ### 2. 项目储备情况 - **基础设施REITs**：沪深交易所受理12单，其中2单为扩募项目，1单已获批。 - **商业不动产REITs**：受理17单，其中2单为新增项目，目前无获批项目。 - **项目类型分布**： - 基础设施：产权项目5单（产业园2单、保障房1单、消费设施1单、仓储物流1单），特许经营权项目7单（收费公路3单、清洁能源3单、供热设施1单）。 - 商业不动产：产权项目17单，涉及购物中心、办公楼、酒店、公寓及水上乐园等业态。 --- ## 三、二级市场表现 - **市场整体表现**：本期REITs市场小幅上涨0.55%，产权REITs上涨1.19%，特许经营权REITs微跌-0.37%。 - **资产类型表现**： - **产权类**：数据中心涨幅接近4%，保障房涨幅较小（0.27%）。 - **特许经营权类**：水利设施涨幅4.66%，为本期最佳；收费公路和清洁能源下跌。 - **年度表现**： - 产权REITs整体上涨1.25%，数据中心涨幅超10%，保障房下跌-2.69%。 - 特许经营权REITs整体上涨1.75%，水利设施和生态环保涨幅超4%。 - **过去一年表现**： - REITs整体微跌-1.23%，特许经营权REITs表现落后于产权REITs。 - 消费基础设施涨幅最高（13%），产业园和清洁能源跌幅超-8%。 - **市场活跃度**： - 本期REITs活跃度提升，特许经营权类提升明显。 - 交易活跃度前五为中信建投国家电投新能源、华夏中国交建、中金普洛斯、易方达华威农贸市场REIT、华夏华润商业。 - 交易活跃度后五为招商科创孵化器、华泰江苏交控、易方达广州开发区高新产业园、广发成都高投产业园、华夏基金华润有巢。 --- ## 四、分红情况 - **本期分红**：15只REITs分红，金额7.33亿元，较上期显著增加。 - **2026年分红**：累计分红15.62亿元，分红收益率0.71%，高于中证红利。 - **分红类型**： - **产权类**：分红金额8.27亿元，收益率0.62%。 - **特许经营权类**：分红金额7.35亿元，收益率0.85%。 - **历史分红**： - 全体REITs过去一年分红收益率5.19%，略低于中证红利。 - 特许经营权REITs分红收益率6.77%，其中收费公路最高（8.09%），供热设施最低（2.94%）。 - 产权REITs过去一年分红收益率4.01%，保障房最低（2.63%）。 --- ## 五、估值情况 ### 1. 产权类REITs估值 - **P/可供分配金额**：平均24.29，其中保障房REITs估值最高（33.81），数据中心最低（11.71）。 - **P/EBITDA**：平均23.89，保障房REITs估值最高，数据中心估值高于P/可供分配金额。 - **股息率**： - 实际分红股息率：3.97%。 - 可供分配金额股息率：4.42%。 - 产权REITs股息率高于股票指数，但低于中证红利。 ### 2. 特许经营权REITs估值 - **内部收益率**：在相同收益增速下，水利设施REITs内部收益率最高，其次为生态环保和清洁能源，最后为收费公路。 - **收益来源**：收费公路收益增长主要来自通行量和单价，而生态环保和清洁能源受限于处理能力或装机容量。 --- ## 六、主要政策动态 - **2026年1月4日**：商务部等9部门发布《关于实施绿色消费推行动的通知》，支持符合条件的基础设施REITs发行。 - **2026年1月16日**：证监会发布2026年资本市场五方面工作任务，强调商业不动产REITs试点平稳落地。 - **2026年1月25日**：国务院办公厅发布《加快培育服务消费新增长点工作方案》，支持消费基础设施REITs发行。 - **2026年3月13日**：新华社发布“十五五”规划纲要，推动基础设施REITs常态化发行。 - **2026年3月14日**：国家发改委提出推动基础设施REITs扩围提效和高质量发展。 --- ## 七、关键信息总结 - **发行市场**：首只隧道REITs和保障房REITs成功发行，但配售比例依然较低。 - **二级市场**：产权REITs表现优于特许经营权REITs，数据中心涨幅显著，保障房表现相对较弱。 - **分红情况**：REITs强制分红特征明显，产权类和特许经营权类均保持较高分红比例，但保障房和清洁能源分红收益率较低。 - **估值情况**：产权类REITs估值普遍较高，特许经营权类更适合用内部收益率衡量，水利设施表现最佳。 - **政策支持**：REITs发行和扩募政策持续推动，鼓励绿色消费和基础设施投资。 --- ## 八、风险提示 - **市场风险**：REITs价格受宏观经济和利率影响波动。 - **流动性风险**：可能面临交易不活跃导致的变现困难。 - **底层资产风险**：运营不佳或估值缩水会影响收益。 - **政策风险**：监管和税收政策调整可能带来不利影响。 --- ## 九、分析师承诺 - 分析师孙桂平以独立、客观的态度出具本报告，不与报告内容直接或间接相关。 --- ## 十、公司业务资格说明 - 上海证券基金评价研究中心具备证券投资咨询业务资格，为会员资格基金评价机构。 --- **报告总结**：2026年REITs市场在发行和二级市场表现上呈现分化趋势，产权类REITs整体表现优于特许经营权类，但特许经营权REITs在特定资产类型（如水利设施）中表现突出。分红收益率整体较高，但保障房和清洁能源表现较弱。政策层面持续支持REITs发行，尤其在绿色消费和基础设施领域。投资者需关注市场波动、流动性及底层资产运营风险，审慎决策。