20200802-兴业证券-房地产_行业领先的房屋交易O2O平台_8页_1mb

报告摘要

文档总结

核心内容概述

本报告主要围绕贝壳找房作为行业领先的房屋交易O2O平台的市场表现、业务增长、行业趋势以及潜在风险等方面进行分析。报告指出，中国房屋交易市场（包括新房、二手房及租赁）和相关服务市场（如装修、金融服务）正持续扩大，其中二手房市场增速显著。贝壳找房通过ACN经纪人合作网络等创新机制，提升了交易效率和透明度，吸引了大量第三方中介和经纪人入驻，从而推动其业务快速增长。

主要观点

市场增长潜力大：房屋交易市场和相关服务市场持续扩张，预计到2024年，新房、二手房和租赁市场规模分别达到15.6万亿、12.0万亿和3.1万亿，CAGR分别为2%、12%和13%。房屋相关服务市场预计增长至11.0万亿，CAGR为15%。
中介渗透率提升：二手房市场中介渗透率已高达88.1%，新房市场渗透率预计从25.9%提升至42.3%，行业对中介服务的需求持续增加。
佣金率仍有上升空间：2019年新房和二手房佣金率分别为2.27%和2.5%，预计到2024年分别提升至2.61%和2.68%。参考美国成熟市场，二手房佣金率仍有较大提升空间。
贝壳找房的业务增长：2017-2019年，贝壳找房营业收入年复合增速达34%，其中二手房交易服务收入年复合增速为15%，新房交易服务收入年复合增速达78%，新兴服务及其他服务收入年复合增速为37%。
毛利率稳步增长：2019年，贝壳找房的毛利率达到24.5%，较2017年的18.7%有所提升，显示公司盈利能力增强。
净亏损扩大，但调整后净利率提升：2019年公司净利率为-4.7%，但调整后净利率为3.6%，表明在剔除非现金项目后，公司盈利能力有所改善。
股权结构清晰：创始人左晖持股28.9%，拥有46.8%的投票权，为第一大股东。腾讯、高瓴、软银等战略股东也持有较大比例股份。
行业趋势向好：贝壳找房作为行业领先的O2O平台，持续受益于市场规模扩大、中介渗透率和佣金率的提升，市场份额有望进一步增长。

关键信息

市场规模与增长预测

新房交易市场：2019年市场规模为13.9万亿，预计2024年增长至15.6万亿，CAGR为2%。
二手房交易市场：2019年市场规模为6.7万亿，预计2024年增长至12.0万亿，CAGR为12%。
房屋租赁市场：2019年市场规模为1.7万亿，预计2024年增长至3.1万亿，CAGR为13%。
房屋相关服务市场：2019年市场规模为7.9万亿，预计2024年增长至11.0万亿，CAGR为15%。

贝壳找房的业务构成

二手房交易服务：占2019年营收的53.4%，收入年复合增速为15%。
新房交易服务：占2019年营收的44.1%，收入年复合增速为78%。
新兴服务及其他服务：占2019年营收的2.5%，收入年复合增速为37%。

ACN经纪人合作网络

角色定义与利益分配：明确的机制促进经纪人信息共享和资源合作，提升交易效率。
房源字典：截至2020年6月30日，房源字典包含2.26亿条房源信息，提高信息准确性。
数字化与标准化：推动交易流程的优化，提升服务质量。
经纪人来源：截至2019年底，79%的中介门店和65%的经纪人来自非链家的第三方，第三方占比逐年上升。

贝壳找房的市场份额

2019年总交易金额（GTV）：达到2.13万亿，同比增长84.5%，市场份额为20%。
交易类型占比：二手房交易服务占比61%，新房交易服务占比35.1%，新兴服务及其他服务占比3.9%。

财务表现

营业收入：2017-2019年分别为255.1亿、286.5亿和460.1亿元，年复合增速为34%。
毛利润与毛利率：2019年毛利润为112.7亿元，毛利率为24.5%，较2017年增长5.8个百分点。
净亏损与调整后净利率：2019年净利率为-4.7%，调整后净利率为3.6%。

风险提示

房地产行业调控政策加严：可能对市场交易产生压力。
行业监管政策变动：可能影响平台的合规运营。
房屋中介行业竞争加剧：可能导致利润空间压缩。

总结

贝壳找房作为中国领先的房屋交易O2O平台，凭借ACN合作网络、房源字典和数字化服务等创新机制，实现了业务的快速增长和市场份额的提升。随着房屋交易市场和相关服务市场的持续扩张，以及中介渗透率和佣金率的提升，公司未来增长潜力较大。尽管当前仍处于净亏损状态，但调整后净利率的提升表明公司盈利能力正在改善。同时，公司股权结构清晰，战略股东支持度高，进一步增强了市场信心。然而，行业政策变化和竞争加剧仍是潜在风险。

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