20220427-第一上海证券-万科企业-02202.HK-经营财务双稳健_业绩止跌回稳可期_3页_438kb

文档总结

核心内容

本报告主要分析了一家房地产公司的经营与财务状况，并对其未来发展前景作出评估。公司于2022年4月27日发布相关数据，内容涵盖2021年业绩表现、土储资源、经营性业务进展以及投资建议。

主要观点

1. 2021年业绩表现

• 营业收入：2021年公司实现营业收入4528亿元，同比增长8%。
• 房地产销售业务：收入增长7.4%至4299亿元，但受拿地成本及限价政策影响，结算毛利率同比下降5.6个百分点。
• 物业服务收入：增长28.5%至198.3亿元。
• 投资收益：由于联合营项目毛利率下降及投资其他业务收益减少，投资收益下降69亿元。
• 资产减值：公司按照审慎原则计提35.3亿元资产减值。
• 盈利能力：权益净利润下降45.7%，综合毛利率为21.1%，同比下降7.6个百分点。
• 财务状况：公司有息负债同比增长2.9%，货币资金覆盖一年到期有息债务的倍数为2.5倍，综合融资成本降至4.11%。
• 分红政策：公司临时上调分红比例至50%，每股分红约0.97元。

2. 土储资源

• 销售情况：2021年公司实现销售金额6277.8亿元，同比下降10.8%，但销售均价上升9.3%。
• 土储面积：新增建面2667.4万方（权益比71.3%），占销售面积的70%。
• 土储总量：截至2021年底，公司总土储约1.5亿方，另有旧改土储约535万方。
• 土储支撑：土储资源足以支撑公司未来2-3年发展，公司坚持理性投资策略。

3. 经营性业务进展

• 万物云：全口径收入达240.4亿元，同比增长32.1%；在管面积7.8亿方，合约面积10.1亿方，一二线城市占比超85%。
• 商业开发运营：累计开业面积约1139万方或211个商场，规划及在建面积为401万方。
• 租赁住宅：33城累计开业约16万间，其中26城排名领先，出租率95.3%，收缴率98.9%。
• NOI表现：租赁住宅整体NOI为5.25亿元，同比增长66%；泊寓在2020年已实现现金流层面盈利。
• 物流仓储：已布局全46个重要节点城市，管理项目152个，NOI实现17.84亿元，同比增长54%。

4. 投资建议

• 目标价：26.00港元，较当前股价18.18港元上涨43.0%。
• 评级：维持“买入”评级。
• 未来盈利预测：预计公司2021-2023年实现归母净利润约225.24亿元、267.61亿元、287.98亿元。
• 市盈率：给予2022年9倍市盈率。
• 竞争优势：公司作为行业第一梯队，运营管理及财务管理稳健，有望在行业风险中率先复苏。

关键信息

财务指标概览

资产负债表摘要

其他重要数据

• 已售未结金额：增长1.8%至7108亿元，未来业绩增长确定性较强。
• 每股净现值：20.3元。
• 主要股东：深铁集团持股27.63%。
• H股股本：19.01亿股。
• H股市值：345.6亿港元。
• 总市值：2113.5亿元。
• 52周股价波动：高25.95港元，低13.08港元。

结论

公司虽然在2021年面临盈利能力下降的压力，但其稳健的财务管理和丰富的土储资源为其未来发展提供了保障。同时，多元化的经营性业务逐步进入收获期，有望提升整体盈利水平。基于其行业地位及财务表现，第一上海给予公司“买入”评级，目标价为26.00港元，显示出对公司未来增长潜力的信心。