20211022-第一上海证券-万科企业-02202.HK-行稳致远_静待时机_3页_375kb

文档总结

核心内容概述

本文档是一份关于某房地产公司2021年上半年业绩及未来展望的分析报告，由第一上海证券有限公司发布。报告指出公司在行业调控背景下仍保持稳健增长，同时通过多元化业务布局提升盈利能力，并对股票目标价及投资评级进行了预测。

主要观点

1. 业绩表现

• 营业收入：2021年上半年实现营业收入1671.1亿元，同比增长14.2%。
• 毛利率承压：毛利约383.3亿元，同比下降17.7%，毛利率降至22.9%，同比下滑8.9个百分点，主要由于房地产开发业务受拿地成本及限价政策影响。
• 归母净利润下降：归母净利润约110.5亿元，同比下降11.7%。
• 财务指标：公司于2021年一季度末转为“绿档”，净负债率为20.2%，现金短债比为1.67，资产负债率为69.7%。

2. 房地产开发业务

• 销售增长：上半年实现开发业务销售面积2192万平方米，同比增长5.5%；合同销售额3544.3亿元，同比增长10.6%。
• 市场布局：公司主要布局在一二线城市，新增建面1505.9万平方米（权益比73.1%），占销售面积的68.7%。
• 土储充足：截至2021年上半年，公司总土储1.6亿平方米（权益比63%），旧改土储约339.8万平方米。
• 已售未结资源：已售未结金额增长12%至7819亿元，未来业绩增长确定性较强。

3. 多元化业务布局

• 万物云：全口径收入达103.8亿元，同比增长33.3%，覆盖住宅、写字楼、公建及城市服务等业态，布局全国105个城市。
• 商业开发运营：累计开业面积989万平方米或195个商场，整体出租率92.3%，规划及在建面积549万平方米，预计2021年末开业商场达224个。
• 租賃住宅：新增开业6.1万间，33城累计开业14.8万间，其中9个城市占率第一，24个城市占率前三，已开业项目间天出租率达95%。
• 物流仓储：已布局44个重要节点城市，管理项目148个，累计开业面积797万平方米，其中高标库756万平方米，稳定期出租率94%；冷库41万平方米，稳定期使用率68%；规划在建面积352万平方米。

关键信息

股票信息

• 股票代码：2202
• 当前股价：21.35港元
• 目标价：28.30港元（+32.3%）
• H股股本：19.01亿股
• H股市值：405.9亿港元
• 52周高/低：33.50/17.82港元

盈利预测

财务分析

• 综合毛利率：2021年综合毛利率为22.3%，预计2022年为22.1%，2023年为21.4%。
• 净利率：2021年物业销售净利率为7.5%，预计2022年为7.5%，2023年为7.2%。
• ROE：2021年ROE为15.4%，预计2022年为15.6%，2023年为16.2%。
• 派息比率：2021年派息比率为30.0%，预计2022年及2023年仍维持在30.0%。
• 每股净资产：2021年每股净资产为21.74元，预计2022年为24.51元，2023年为27.57元。

投资建议

• 目标价：28.3港元
• 评级：买入
• 理由：
  • 公司作为行业领先开发商，在运营管理及财务管理方面具有优势。
  • 多元化业务布局符合行业发展趋势，已在多个领域形成领先优势。
  • 未来业绩增长具有确定性，预计2021-2023年归母净利润分别为401亿元、459亿元和507亿元。
  • 给予2022年6倍市盈率估值，目标价为28.3港元。

风险提示

• 报告内容仅供参考，不构成投资建议。
• 投资决策应基于个人投资目标、风险承受能力及财务状况。
• 公司财务数据及预测基于可靠来源，但不保证其准确性或完整性。
• 报告未考虑个别投资者的特定需求或情况。