上海投资市场简报2020年第二季度_3页_863kb

自用买家表现活跃总结

核心内容

2020年上半年，上海房地产市场经历了显著变化。尽管整体大宗交易金额同比下降48%，但自用买家在市场中表现活跃，推动了部分交易的完成。市场对物流和数据中心资产的需求持续增长，而写字楼和购物中心租赁面临挑战。政府加快土地出让节奏，商办综合地块成交额已超过2019年全年总额的18%。此外，REITs试点政策的出台为房地产市场提供了新的融资渠道。

主要观点

• 自用买家主导市场：自用买家在上半年大宗成交中占比40%，其中金融行业为主要来源。部分交易如上海银行收购绿地外滩中心T2楼，斯凯奇和联泰地产收购虹桥富力中心2幢楼，均明确为自用目的。
• 疫情对市场的影响：疫情改变了人们的消费习惯，线上购物促进了物流资产的长期需求。同时，写字楼和购物中心租赁需求受到冲击，净吸纳量下降，空置率上升。
• 物流市场表现强劲：物流资产收益率有所下降，但投资级别的物流资产仍供不应求。本季度宏利和ESR成立新合资企业，收购了四项物流资产。
• REITs试点政策影响：中国证监会和国家发改委联合发布REITs试点政策，有助于房地产市场从债权融资向股权融资过渡，提高市场透明度和管理水平。
• 土地市场活跃：上半年上海土地市场交易总额达1,298亿元，商办综合用地成交占比53%。政府加快土地出让节奏，部分地块成交价格较高，如览海控股收购静安区地块，成交总价达60亿元。

关键信息

大宗成交情况

• 2020年第二季度：共完成11笔大宗成交，合计金额148亿元。
• 上半年累计：大宗成交市场交易金额达396亿元，同比下降48%。

各物业子市场表现

土地市场数据

• 上半年总成交金额：1,298亿元。
• 商品住宅占比：40%。
• 商办综合用地占比：53%。
• 楼面价：商品住宅和商办综合用地楼面均价分别为20,874元和9,428元/平方米。

主要成交案例

• 上海银行：以48.5亿元收购绿地外滩中心T2楼，可租面积5.29万平方米。
• 平安保险：以42.8亿元收购歌斐中心，可租面积7.4万平方米，含1.4万平方米零售面积。
• 大华集团：以14.5亿元收购国丰酒店，包含442个客房和256个停车位。

市场展望

• 下半年市场预期：市场成交量预计有所回升，活跃买家仍包括长期资本、自用买家和反应敏捷的投资者。
• REITs试点：有望改善基建项目融资，国有企业存量资产将率先受益。
• 物流和数据中心需求：将持续增长，投资者对高收益仓储设施的关注度上升。

附注

• 土地成交不包含保障性住房用地。
• 商品住宅不包含保障性住房。