20170206-辉立证券-Fed_normalisation_of_interest_rates_in_20172018_to_end_7_year_outperformance_of_S-REITs_14页_1mb

文档总结：新加坡房地产投资信托（S-REITs）分析报告

核心内容概述

本报告由辉立证券集团（Phillip Securities Group）发布，主要分析了新加坡房地产投资信托（S-REITs）在2017/2018年可能面临的挑战，特别是由于美联储加息周期的启动，S-REITs的长期表现可能受到影响。报告指出，S-REITs自2009年以来持续表现优于新加坡综合指数（STI），但随着经济基本面和利率环境的变化，这种优势可能不再。

主要观点

1. 加息周期对S-REITs的影响

• 历史对比：2004-2006年的加息周期中，S-REITs表现强劲，年复合增长率（CAGR）达到26.5%，远高于STI的15.9%。
• 当前环境：2017/2018年美联储可能加快加息步伐，这将对S-REITs的收益产生负面影响。
• 预期表现：报告认为，S-REITs在2017/2018年可能无法重复之前的高增长表现，甚至可能跑输STI。

2. 经济基本面变化

• 新加坡经济增长放缓：2004-2006年新加坡GDP年均增长7.3%，而2015-2016年仅为1.8%和2%，预计2017年增长为1-3%。
• 房地产需求疲软：零售、办公和工业物业的需求持续低迷，净吸收量为负，特别是零售空间净吸收量在2016年达到-45,000平方米，是自2009年金融危机以来的连续第二年。
• 结构性挑战：新加坡劳动力增长放缓（移民政策收紧）、房地产市场冷却措施、中国工业产能过剩、油价波动等因素制约了经济增长。

3. 技术变革带来的挑战

• 电子商务冲击：零售和办公空间需求因电商的兴起而受到压制，消费者更倾向于在线购物，导致实体零售和办公需求下降。
• 远程办公趋势：先进的网络会议技术使员工可以远程办公，减少了对市中心办公空间的需求。
• 物流创新：物流初创企业提高了配送效率，进一步削弱了实体零售的竞争力。

4. 利率与收益空间

• 收益率差：目前S-REITs的收益率差为3.9%，接近过去7年的平均水平（3.7%）。
• 未来趋势：随着利率上升，收益率差可能进一步收窄，从而影响S-REITs的吸引力。

关键信息

5. 投资建议

• 评级调整：将S-REITs的评级从“Equal Weight”下调至“Underweight”。
• 替代投资：推荐投资者转向其他房地产相关替代投资，如City Developments Ltd、Ho Bee Land、UOL Group和Centurion，这些公司被列为“Accumulate”或“Buy”。

6. 市场表现对比

• S-REITs vs STI：S-REITs在2009年之后每年均跑赢STI，唯独在2013年因美联储“缩减资产负债表”（Taper Tantrum）而表现不佳。
• 历史数据：2004-2006年期间，S-REITs表现优于STI，而当前的经济环境和房地产需求情况则不如以往。

结论

报告指出，由于经济基本面和房地产需求的疲软，加上美联储加息周期的启动，S-REITs的长期表现可能受到冲击。因此，建议投资者谨慎对待S-REITs，考虑转向其他更具增长潜力的房地产相关投资。