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輝立證券集團：新加坡REITs分析總結

核心內容概述

本報告由輝立證券集團（Phillip Securities Group）於2016年2月6日發布，主要分析新加坡REITs（S-REITs）在經歷7年強勁表現後，可能因美國聯邦儲備委員會（Fed）加息週期的啟動而遭遇挑戰。報告指出，S-REITs在2009年後的表現優於新加坡指數（STI），但隨著利率環境的變化及經濟基本面的弱化，其未來表現可能受到影響。

主要觀點

1. Fed加息週期的啟動

• 2017/2018年將是Fed加息的新週期，與2004-2006年相比，加息步伐可能更快。
• 2004-2006年S-REITs以年均26.5%的CAGR表現優於STI（15.9%），但當時新加坡經濟增長強勁，GDP年均增長達7.3%。
• 當前新加坡經濟增長疲軟，預計2017年僅1-3%，與2004-2006年相比差距明顯。

2. 經濟與產業基本面的變化

• 新加坡經濟增長放緩，與2004-2006年相比，產業基本面顯得較弱。
• 零售業面臨嚴重挑戰，2016年淨吸收量為-45,000平方米，連續兩年為負，與過去幾年零售銷售增長平緩或負增長相符。
• 办公室需求也受到結構性因素影響，如員工在家辦公、企業外遷等，導致市中心辦公室需求下降。
• 工業用地供過於求，租金指數自2013年起下跌10.7%。

3. 技術進步對產業的影響

• 電子商務的興起對零售和辦公室空間造成壓力。
• 企業對辦公室需求下降，同時對物流及倉儲需求增加，但受制於供應有限，租金難以持續上漲。
• 在線購物的便利性和價格優勢使消費者更傾向於網購，進一步削弱實體零售的吸引力。

4. 美國經濟與2013年Taper Tantrum的比較

• 2013年美國聯邦儲備局（Fed）宣布減緩量化寬鬆（Quantitative Easing, QE）政策，導致新加坡10年期國債收益率上升。
• 目前美國經濟表現強勁，失業率為4.8%，通貨膨脹率為1.85%，預計Fed將更積極加息，對S-REITs造成更大壓力。

5. 收益利差分析

• 當前S-REITs的收益利差為3.9%，接近7年平均值3.7%。
• 隨著利率上升和產業基本面惡化，收益利差可能進一步收窄，不利於S-REITs的表現。

6. 投資建議

• 將S-REITs的評級從Equal Weight下調至Underweight。
• 推薦投資者轉向其他本地上市的產業相關替代投資標的，如房地產開發商、物業管理公司等。

關鍵信息

• S-REITs歷史表現：自2009年後，S-REITs每年表現優於STI，僅2013年因Taper Tantrum表現較弱。
• 經濟增長：新加坡經濟在2004-2006年增長強勁，但近年增長緩慢，預計2017年僅1-3%。
• 產業基本面：零售、辦公室及工業用地需求疲軟，供應過剩，租金指數下跌。
• 技術因素：電商、遠端辦公及數位化趨勢對實體產業造成長期壓力。
• 利率環境：Fed加息預期強化，對S-REITs的收益率產生壓力。
• 收益利差：當前收益利差接近7年平均，未來可能進一步收窄。
• 投資替代：推薦轉向其他產業相關標的，如City Developments Ltd、Ho Bee Land等。

投資行動

• S-REITs評級：從Equal Weight下調至Underweight。
• 替代投資標的：列出多個被評為Accumulate/BUY的產業相關股票，如City Developments Ltd、Ho Bee Land、UOL Group、Centurion等。

結構性挑戰

• 人口增長：新加坡因移民政策趨嚴，勞動人口增長放緩。
• 房地產冷卻措施：持續影響市場需求。
• 中國產業過度：導致出口需求疲軟。
• 產業結構調整：企業外遷、遠端辦公等趨勢削弱市中心產業需求。

結論

報告認為，S-REITs在經歷長達7年的強勁表現後，將因Fed加息及產業基本面惡化而面臨挑戰，預計2017/2018年表現將不如以往。建議投資者轉向其他產業相關投資標的，以分散風險並尋求更穩健的回報。