20211214-德邦证券-2022公募REITs年度展望_真金_48页_6mb

2022公募REITs年度展望总结

核心内容

本报告围绕2022年公募REITs的发展前景，从资产稀缺性、经济与利率环境、增量资金入市、政策支持、税务优化、项目基本面等多个维度进行了深入分析。报告指出，公募REITs作为长期稳定收益的资产类别，具有逆周期特性，能够在经济下行和无风险利率下行背景下提供超额收益，是资产荒环境下的优质选择。

主要观点

• 稀缺性溢价与折价修复：首批公募REITs底层资产优质，符合政策导向，具备稀缺性溢价，且未来仍有折价修复空间。
• 经济与利率环境：经济增速下行，无风险利率下行，使得长久期、确定性增长资产更受青睐，公募REITs具备估值支撑。
• 增量资金入市：居民资金迁移、机构投资放开，将改善市场微观结构，降低必要回报率，推升估值。
• 政策支持明确：国家政策鼓励发展以优质项目为底层资产的公募REITs，尤其是保障性住房、新型基础设施等。
• 税务政策优化：税收政策对REITs产品收益有重要影响，未来有望出台更多税收优惠以推动行业发展。
• 项目基本面良好：首批公募REITs三季报显示，大部分基金可供分配现金流超预期，底层资产运作良好，且市场表现优于主要股指。

关键信息

1. 存量资金的再认知与增量资金的预期表达

• 稀缺资产特性：基础设施REITs具有稀缺性，且底层资产透明、优质，能够有效分散投资风险。
• 投资者结构变化：随着规则放开，保险、基金、银行信托等机构资金将逐步入场，推动市场流动性改善。
• 夏普比率提升：公募REITs在不同比例配置下，可显著提升投资组合的夏普比率，尤其在80%配置比例时效果最佳。

2. 政策至上而下支持明确，发展空间巨大

• 政策导向：国家政策明确支持基础设施REITs的发展，尤其是保障性住房、新基建等重点行业。
• 扩募机制：扩募机制为REITs带来新增长动力，未来可能扩募的基金需满足良好运营、无违法违规记录等条件。
• 税务优化方向：税收政策是影响REITs发展的重要因素，未来有望出台更多优惠政策以提升产品吸引力。

3. 公募REITs项目基本面向好，配售与配置价值逐步被认知

• 基本面良好：首批9只公募REITs三季报显示，可供分配金额普遍超出预期，项目盈利稳定。
• 估值空间：公募REITs具有较低的市场风险调整后要求回报率，且IRR高于要求回报率，存在估值提升空间。
• 投资者结构变化：第二批REITs的配售比例明显低于第一批，显示市场对REITs的热情提升，公众认购比例上升。

图表亮点

• 图1：展示首批REITs原始权益人资产规模与盈利能力，远超大部分A股公司。
• 图3：MTIIX近10年年均回报率为4.38%，显示REITs长期收益潜力。
• 图10：美国REITs在经济与无风险利率同步下行期间表现优异，为国内REITs提供参考。
• 图19：长端与理财产品收益率下行，推动风险资产吸引力提升。
• 图35：首批公募REITs底层资产类型及存续期，显示其长期投资特性。

风险提示

• 底层资产经营不确定性：项目未来经营情况可能受多种因素影响。
• 现金流测算偏误：招募书中对未来现金流的测算可能存在误差。
• 资产处置风险：基础设施资产的处置可能面临一定风险。
• 募集发行进度不及预期：可能影响市场表现与投资者参与度。

结论

公募REITs作为新型投资工具，具备良好的基本面、政策支持与投资价值，未来有望成为资本市场的重要组成部分。随着投资者认知的提升和政策的持续支持，公募REITs市场将迎来更大的发展空间，为投资者提供稳定收益与资产配置的新选择。