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公募基础设施 REITs 投资观点总结

截至 2025 年 8 月 4 日，公募基础设施 REITs 发展演现在持续推进。目前市场上共有 73 只基金成立，总规模约 1783.2 亿元，占全市场公募基金规模的 0.52%。不同类型基础设施 REITs 规模占比前三的是交通基础设施、园区基础设施、仓储物流三大类。除首只数据中心 REITs 将于 8 月 8 日上市外，已有 71 只 REITs 上市交易，流动性有所提升。

公募 REITs 已成为 FOF 资产配置的选择之一，且 FOF 对其配置力度有所提升，资产类型多元化和产品扩容使投资更加灵活。未来公募 REITs 底层资产将覆盖包括水利设施、养老设施、消费基础设施、文化旅游基础设施共计 13 个类型，进一步拓宽投资范围。

对各类型底层资产的投资观点更新：

1. 产业园区：偏好租户少、租约长的制造类厂房资产，推荐的包括中金联东科创 REIT、国泰君安东久新经济 REIT 等。
2. 仓储物流：关注需求粘性强、出租率高的物流资产，以及拥有关联租户的头部仓储物流项目，如嘉实京东仓储 REIT、南方顺丰物流 REIT。
3. 交通基础设施：路线竞争力强、经营数据稳定的项目受青睐，如平安宁波交投 REIT、工银河北高速 REIT。
4. 能源基础设施：强调下游消纳能力强、受自然影响小的项目，推荐中信建投国家电投新能源 REIT、华夏华电清洁能源 REIT。
5. 消费基础设施：关注需求刚性和运营能力，如中金印力消费 REIT、嘉实物美消费 REIT、易方达华威农贸市场 REIT。
6. 租赁住房：新市民租赁需求增长，推荐中金厦门安居 REIT、红土创新深圳安居 REIT。
7. 新型基础设施：数据中心项目表现突出，如南方润泽科技数据中心 REIT。
8. 市政民生水利：推荐富国首创水务 REIT，强调民生需求刚性。

风险方面提示：公募基础设施 REITs 潜在风险包括基础设施运营特性、流动性、政策变动以及极端市场风险。投资者应充分认识投资风险，谨慎决策。该报告观点基于当前市场情况，仅供参考，实际投资需结合市场变化灵活判断。