2022公募REITs年度展望：真金-20211214-德邦证券-48页_5mb

公募REITs年度展望总结

核心内容

本报告围绕2022年公募REITs的市场前景、政策支持、资产配置价值及未来发展方向展开分析。核心观点包括：公募REITs作为稀缺资产，具备估值溢价潜力；在经济增速下行、无风险利率下行的背景下，其作为资产荒的新选择具有超额收益基础；微观流动性将出现拐点，增量资金入市推动估值提升；政策层面明确支持REITs发展，为市场提供了广阔空间；同时，税务政策的优化是推动REITs长期发展的重要因素。

主要观点

1. 稀缺性溢价与估值修复

• 稀缺资产特性：公募REITs以优质基础设施为底层资产，具有高透明度和稳定现金流，其稀缺性在市场中尚未被充分认知。
• 4%净现金流分派率要求：该要求隐含折价修复空间，资产成长性增强收益保障。
• 资产配置价值：REITs在组合中可提升稳健性与分散风险，但其价值尚未完全反应在价格中。

2. 经济与利率下行背景下的资产配置逻辑

• 经济增速放缓与流动性过剩：在经济增速下行、无风险利率下行的环境下，长期、确定性增长资产更受青睐。
• REITs的逆周期特性：基础设施REITs具有稳定的现金流和长期经营特性，能够在经济低迷时提供超额收益。
• 与股票、债券等资产的相关性低：REITs与股票相关性较高，但与债券、外汇、商品相关性较低，有利于分散投资风险。

3. 微观流动性拐点与增量资金预期

• 居民资金迁移：疫情后长端利率和理财产品收益率下行，推动居民资金从房地产转向资本市场，REITs成为重要配置标的。
• 机构资金入场：保险资金、公募基金、银行信托资金等将逐步成为REITs的重要投资力量。
• 流动性斜率提升：随着规则限制的放宽，REITs的微观流动性将出现拐点，二阶导（资金流入速度）将大超预期。

4. 政策支持与行业发展前景

• 政策导向明确：国家通过一系列政策文件支持REITs发展，包括扩大试点范围、优化税务政策、鼓励机构投资等。
• 保障性住房与房地产长效机制：REITs被纳入保障性住房建设，成为落实房地产长效机制的重要工具。
• 扩募机制推动增长：首批REITs已披露扩募计划，未来有望通过收购新项目扩大资产规模，提升收益。

5. 基本面表现良好

• 首批REITs三季报表现超预期：大部分REITs可供分配金额高于预期，营业收入增长，EBITDA利润边际良好。
• 市场表现强劲：首批REITs上市后市场表现优于主要股指，平均涨幅超过20%，估值锚点接近3%-4%。
• 机构投资者入场迹象明显：保险资金积极参与首批REITs战略配售与网下发行，第二批REITs配售比例下降，公众认购热情高涨。

关键信息

3.1. 基础设施REITs的资产质量

• 底层资产优质：首批9只REITs底层资产符合政策要求，具备良好的运营能力和增长潜力。
• 原始权益人实力强劲：多数原始权益人总资产规模超过1000亿元，ROA显著高于A股平均水平。

3.2. 估值分析与投资机会

• 估值锚点明确：REITs的要求回报率接近10年期国债收益率，为投资者提供了低风险高收益的投资机会。
• IRR高于要求回报率：交通基础设施、生态环保类REITs的IRR显著高于要求回报率，具有较大的估值提升空间。
• 第二批REITs潜力大：第二批REITs具备更高的景气度，潜在估值上升空间巨大。

3.3. 增量资金与投资者结构

• 增量资金来源：居民资金、保险资金、公募基金、银行信托资金等将成为REITs市场的重要增量资金来源。
• 第二批配售比例下降：第二批REITs配售比例显著低于第一批，显示公众认购热情上升，市场关注度提高。

3.4. 税务政策现状与优化方向

• 国内税收较重：目前REITs相关税收政策尚不完善，税负较高，限制了其发展。
• 国际经验可借鉴：美国、中国香港、新加坡等成熟REITs市场均设有税收优惠政策，可为国内提供参考。
• 未来政策预期：随着REITs市场成熟，国内有望出台更多税收优惠，提升产品吸引力。

风险提示

• 底层资产经营不确定性：REITs底层资产的未来经营情况存在不确定性，可能影响现金流。
• 现金流测算偏误：招募书中对未来现金流的测算可能存在偏差，影响实际收益。
• 基础设施资产处置风险：资产处置过程中可能面临市场波动和政策调整等风险。
• 募集发行进度不及预期：若发行进度受阻，可能影响市场流动性与估值提升。

未来展望

• 政策持续支持：国家将继续推动REITs发展，特别是在保障性住房、新基建等领域。
• 税务政策优化：未来有望出台更多税收优惠，提升REITs的吸引力与市场表现。
• 机构投资者参与：随着规则逐步放开，公募基金、保险资金等将逐步成为REITs的重要投资者。
• 市场估值提升空间大：在政策、资金与市场预期共同作用下，REITs的估值仍有较大提升空间。

图表摘要

总结

公募REITs作为中国资本市场的新资产类别，具有稀缺性、稳定性、成长性及政策支持等多重优势。在经济增速下行、无风险利率下行的背景下，其成为资产荒的重要选择，具备超额收益潜力。随着居民资金迁移、机构投资者入场及政策进一步支持，REITs的微观流动性将显著改善，市场关注度与配置价值逐步提升。未来，随着扩募机制的完善和税务政策的优化，公募REITs有望持续发展，成为投资者的重要配置工具。