20211101-中泰国际证券-中国房地产与物业管理行业点评_十月销售持续降温_房企表现进一步分化_5页_708kb

中国房地产与物业管理行业点评总结

核心内容概述

2021年10月，中国房地产市场整体销售表现持续降温，百强房企操盘口径销售总金额同比下降32.2%，较9月略有改善。1-10月累计销售同比增速为6.7%，较1-9月的12.5%显著放缓。房企销售表现进一步分化，部分企业销售增速改善，而多数企业仍面临较大压力。与此同时，房地产税预期升温，叠加开发商流动性紧张，预计全国房地产需求将持续承压。

主要观点

1. 房企销售分化加剧

• 正增长房企：建发房产、中国金茂在10月录得全口径销售额正增长。
• 改善显著房企：建发房产、中国金茂、龙光集团、保利发展、正荣地产、龙湖集团、时代中国、中梁控股、旭辉集团、中国海外发展、佳兆业、合景泰富的销售同比增速较9月显著改善。
• 销售增速表现：1-10月累计销售同比增速超过+20%的房企包括建发房产（+60%）、绿城中国（+57%）、宝龙地产（+36%）、景瑞地产（+33%）、佳兆业（+25%）、美地置业（+22%）、旭辉集团（+20%）、龙光集团（+20%）。

2. 政策纠偏信号释放

• 9月29日，人民银行和银保监会召开房地产金融工作座谈会，强调“稳地价、稳房价、稳预期”的目标，重申房地产金融审慎管理制度。
• 针对部分金融机构对“三线四档”融资管理规则的误解，政策层面明确指出，应合理支持新开工项目，避免资金链紧张。

3. 银行信贷政策保持审慎

• 招商银行在三季度业绩交流会上表示，将优化房地产业务结构，严格控制客户准入和贷款管理，聚焦一、二线城市的刚需和改善型住宅。
• 预计未来1-2个季度，房地产行业信贷投放将保持稳健，房企融资能力进一步分化。

4. 行业集中度加速提升

• 内房股平均21年PE为2.64x，平均21年PB为0.36x，均为10年底部水平。
• “控负债、去风险”仍是政策方向，行业集中度有望加速提升。
• 建议配置财务稳健、竞争力强的房企，如华润置地（未评级）、宝龙地产（买入，TP8.58港元）、建发国际（买入，TP17.00港元）。

5. 物管行业估值修复预期

• 物管行业亦将跟随房地产行业估值修复。
• 推荐个股包括碧桂园服务（买入，TP86.90港元）、中海物业（买入，TP8.76港元）、滨江服务（买入，TP33.26港元）。

关键信息

行业表现

• 10月整体销售同比下滑32.2%，较9月有所缓解。
• 1-10月累计销售同比增速为6.7%，较1-9月的12.5%明显放缓。
• 销售增速分化显著，部分房企表现优于行业平均水平。

政策导向

• 房地产金融政策仍以“稳地价、稳房价、稳预期”为核心。
• 针对房企流动性问题，政策层面释放了信贷支持的信号。
• 房地产税预期升温，对市场情绪形成压制。

信贷管理

• 金融机构对房地产行业的信贷政策保持审慎，聚焦优质项目。
• 开发贷管理强调项目自偿性和封闭管理。

投资建议

• 公司评级：
  • 买入：宝龙地产、建发国际、碧桂园服务、中海物业、滨江服务。
  • 中性：部分房企如保利发展、中国金茂等。
• 行业评级：推荐（行业基本面向好）。

行业趋势展望

• 随着政策纠偏和行业集中度提升，房企融资能力进一步分化。
• 预计11、12月房地产市场需求仍承压，行业整体仍面临较大挑战。
• 物管行业有望随房地产行业估值修复而受益。

分析师信息

• 刘洁琦
• 联系方式：+852 2359 1903
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