房地产行业分析报告总结
核心内容
本报告发布于2022年4月21日，对房地产行业3月的销售、土地、新开工、竣工及投资情况进行了分析，并对行业未来走势提出投资建议。
主要观点
1. 销售表现仍处低位，企稳仍需等待
- 3月全国商品房销售金额和销售面积单月同比分别下降26.2%和17.7%，降幅较上月扩大。
- 克而瑞百强房企权益销售金额和销售面积同比分别下降52.6%和54.6%，显示市场整体低迷。
- 销售均价为9252元/平米，同比和环比均下降，显示房价持续承压。
- 部分城市疫情反复、经济低迷、购房者支付能力不足及交付预期担忧，导致市场信心不足。
- 长三角重点一二线城市开始放松政策，如苏州和上海临港，预计下半年销售有望企稳。
2. 土地表现些许好转，土拍热度较去年三批次有所回暖
- 土地购置面积单月增速为-41%，降幅环比收窄1.3个百分点；成交价款增速为-0.9%，降幅大幅收窄25.8个百分点。
- 土地成交楼面价同比和环比分别上升67.9%和37.3%，显示土地市场有所回暖。
- 一线城市土地成交溢价率仍为0%，二线城市和三线城市溢价率分别为4.2%和4.6%，环比上升。
- 部分热点一二线城市如北京、合肥、武汉等放松土拍细则，流拍情况改善，供地质量提升。
3. 新开工降幅扩大至22.2%，竣工增速下降至-15.3%
- 3月房屋新开工面积单月增速为-22.2%，降幅扩大10.1个百分点。
- 竣工面积单月增速为-15.3%，降幅扩大5.7个百分点。
- 施工面积同比增速为1%，环比收窄0.8个百分点。
- “保交楼”政策推动竣工，但新开工不足和疫情施工影响导致增速下滑。
4. 单月投资增速再度转负，一批次供地拉动作用有限
- 3月房地产开发投资完成额同比增速为-2.4%，自年初回正后再度转负。
- 土地购置面积同比增速上升0.5个百分点至-41.8%，施工面积同比增速下降0.8个百分点至1%。
- 一批次供地未能有效拉动总投资，预计上半年土地和施工投资仍将承压。
5. 开发贷仍较低迷，资金改善机遇较大
- 房地产开发企业到位资金同比增速为-23%，降幅扩大5.3个百分点。
- 国内贷款同比增速为-29.7%，自筹资金同比增速为-2.3%，定金及预收款同比增速为-37.5%，个人按揭贷款同比增速为-22.1%。
- 金融委会议提出加强信贷调节和提振市场信心，资金改善机遇较大。
关键信息
政策动态
- 长三角重点一二线城市开始放松限购限售政策。
- 多部门联合发声，化解地产风险，提振市场信心。
- 金融委会议强调货币政策要主动应对，新增贷款保持适度增长。
市场表现
- 3月销售市场整体低迷，库存增加。
- 土地市场结构性改善，但区域分化明显。
- 新开工和竣工市场均承压，但竣工下行速度较慢。
投资建议
- A股推荐：万科A、保利发展、招商蛇口、金地集团、金科股份、滨江集团。
- H股推荐：龙湖集团、华润置地、中国海外发展、旭辉控股集团。
- 建议配置可适度下沉至腰部弹性标的。
行业数据概览
| 指标 |
数值 |
| 成分股数量 |
129只 |
| 总市值（亿） |
6984 |
| 流通市值（亿） |
6111 |
| 市盈率（倍） |
11.57 |
| 市净率（倍） |
0.77 |
| 成分股总营收（亿） |
7486 |
| 成分股总净利润（亿） |
528 |
| 成分股资产负债率 (%) |
125.12 |
风险提示
重点公司财务数据
| 重点公司 |
现价（元） |
EPS（2020A） |
EPS（2021E） |
EPS（2022E） |
PE（2020A） |
PE（2021E） |
PE（2022E） |
评级 |
| 万科A |
19.35 |
3.57 |
3.83 |
4.17 |
8.04 |
5.05 |
4.64 |
买入 |
| 保利发展 |
17.43 |
2.42 |
2.62 |
2.92 |
6.54 |
6.65 |
5.97 |
买入 |
| 金地集团 |
13.41 |
2.30 |
2.52 |
2.75 |
5.87 |
5.32 |
4.88 |
买入 |
| 招商蛇口 |
15.34 |
1.55 |
1.91 |
2.35 |
8.57 |
8.03 |
6.53 |
买入 |
| 滨江集团 |
6.45 |
0.87 |
1.07 |
1.19 |
5.28 |
6.03 |
5.42 |
买入 |
图表目录
- 图1：商品房销售面积累计同比
- 图2：商品房单月销售面积及单月同比
- 图3：30大中城市商品房单月成交面积及同比
- 图4：一、二、三线城市累计成交占比
- 图5：商品房待售面积累计值（百万方）
- 图6：住宅待售面积累计值（百万方）
- 图7：办公楼待售面积累计值（百万方）
- 图8：商业营业用房待售面积累计值（百万方）
- 图9：各地区商品房销售金额占比
- 图10：各地区商品房销售金额累计同比（%）
- 图11：各地区商品房销售金额单月同比
- 图12：各地区商品房销售面积占比
- 图13：各地区商品房销售面积累计同比
- 图14：各地区商品房销售面积单月同比
- 图15：百城住宅价格指数单月环比
- 图16：百城住宅价格指数单月同比
- 图17：土地成交价款累计同比
- 图18：单月土地成交价款及单月同比
- 图19：土地购置面积累计同比
- 图20：单月土地购置面积及单月同比
- 图21：供应土地建筑面积及成交土地建筑面积
- 图22：单月百城成交楼面价及溢价率
- 图23：单月百城土地成交结构
- 图24：百城分线供应土地建面同比
- 图25：百城分线成交土地建面同比
- 图26：百城分线成交土地楼面均价同比
- 图27：房屋新开工面积累计同比
- 图28：房屋单月新开工面积及单月同比
- 图29：房屋施工面积累计同比
- 图30：房屋年度施工面积及累计同比
- 图31：房屋竣工面积累计同比
- 图32：房屋单月竣工面积及单月同比
- 图33：商品房开发投资完成额累计同比
- 图34：住宅开发投资完成额累计同比
- 图35：商品房单月开发投资完成额与单月同比
- 图36：住宅单月开发投资完成额与单月同比
- 图37：施工投资额与土地购置费累计同比
- 图38：房地产开发投资额构成
- 图39：各地区商品房开发投资额占比
- 图40：各地区房地产开发投资额累计同比
- 图41：各地区商品房开发投资额单月同比
- 图42：国房景气指数
- 图43：房地产开发累计资金来源
- 图44：房地产开发资金来源累计同比
- 图45：房地产到位资金累计同比
- 图46：单月房地产到位资金及单月同比
- 图47：国内贷款资金累计同比
- 图48：单月国内贷款资金及单月同比
- 图49：自筹资金累计同比
- 图50：单月自筹资金及单月同比
- 图51：定金及预收款累计同比
- 图52：单月定金及预收款及单月同比
- 图53：个人按揭贷款累计同比
- 图54：单月个人按揭贷款及单月同比
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研究团队简介
- 吴胤翔：东北证券房地产组分析师兼组长，同济大学建筑与土木工程硕士，东南大学道路桥梁与渡河工程本科，2019年加入东北证券研究所。
- 李亦桐：东北证券房地产组研究人员，美国宾夕法尼亚大学景观建筑学与区域规划硕士，哈尔滨工业大学本科，2021年加入东北证券研究所。
投资评级说明
| 投资评级 |
说明 |
| 买入 |
未来6个月内,股价涨幅超越市场基准15%以上 |
| 增持 |
未来6个月内,股价涨幅超越市场基准5%至15%之间 |
| 中性 |
未来6个月内,股价涨幅介于市场基准/5%至5%之间 |
| 减持 |
未来6个月内,股价涨幅落后市场基准5%至15%之间 |
| 卖出 |
未来6个月内,股价涨幅落后市场基准15%以上 |
| 行业投资评级 |
说明 |
| 优于大势 |
未来6个月内,行业指数的收益超越市场基准 |
| 同步大势 |
未来6个月内,行业指数的收益与市场基准持平 |
| 落后大势 |
未来6个月内,行业指数的收益落后于市场基准 |
机构销售联系方式
非公募销售联系方式
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