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2020年成都房地产市场总结报告

核心内容概览

2020年，成都房地产市场在宏观经济逐步恢复、政策调控趋严以及城市规划推动的背景下，呈现出土地市场活跃、住宅价格持续上涨、市场周期显著等特点。整体市场在“房住不炒”政策指导下保持稳定，同时通过“一城一策”实现精准调控，进一步优化市场结构。

主要观点

1. 宏观经济与市场趋势

• 全国经济复苏：2020年前三季度全国GDP同比增长0.7%，经济延续稳定恢复态势，未来将以内循环为主体，国内大循环带动经济增长。
• 投资拉动明显：全国固投在2020年前三季度同比增长0.8%，投资成为经济回暖的主要动力，消费贡献率下降，出口维持稳定。
• 成都经济表现：2020年前三季度成都GDP达12877亿元，增速2.6%，排名全国第三，城市经济总量持续增长，发展势头良好。

2. 房地产市场表现

• 土地市场活跃：2020年成都土地成交面积和成交金额均创历史新高，土地成交均价在7月达到新高，11月再次攀高。土地市场呈现“东进、南拓、西控、北改、中优”趋势。
• 住宅市场量价齐升：2020年成都住宅成交面积和成交价格均呈上升趋势，房价突破万元大关，市场热度持续。
• 商办市场稳定：商办市场成交量保持稳定，价格小幅上涨，政策对市场调控力度加大。

3. 政策走势与调控措施

• 宏观政策：坚持“房住不炒”，实施“因城施策”，推动房地产金融长效机制建设，控制房企融资，促进市场平稳健康发展。
• 成都本地政策：
  • 限购政策升级，主城、天府新区、近郊等区域均实施限购，打击投资投机。
  • 限贷政策收紧，首付比例提高，二套及以上停止商业按揭贷款。
  • 限售政策延长至3年，防止房价过快上涨。
  • 公积金贷款放款、税收调节、公证摇号等方式促进刚需购房，稳定市场。
  • 人才落户政策放宽，吸引应届生、海归和流动人才，增强城市吸引力。

4. 城市发展与规划

• 成渝双城经济圈：成都作为成渝双城经济圈的核心城市，迎来发展新机遇，推动区域经济一体化。
• 城市定位提升：成都成为西部大开发的重要引擎，被定位为国家中心城市、新一线城市首位、世界文化名城等。
• 城市规划：成都推进“东进、南拓、西控、北改、中优”战略，构建“一心三轴多中心”空间结构，设立东部新区，打造国家向西向南开放新门户。
• 交通建设：成都加快轨道交通建设，提升城市内部通勤效率，同时加强对外交通连接，如成渝高铁提速、双流与天府机场协同运营、高铁与高速网络完善。

关键信息

1. 土地市场

• 供应计划：2020年成都经营性用地供应计划为26435亩，实际供应21989亩，完成率83%。
• 供销特征：1季度市场低迷，4月起回暖，下半年集中供应，天府新区成为土地供销主力。
• 地价走势：主城及近郊地价持续上涨，天府新区溢价率高达70%，远郊部分区域出现无偿移交，市场热度上升。

2. 住宅市场

• 价格走势：2020年成都住宅成交均价上涨，突破万元，市场预期高位波动。
• 市场周期：每年6月、12月为市场容量高点，价格波动明显。
• 分区表现：
  • 主城住宅价格高企，锦江区地价超2万元/平方米。
  • 天府新区和双流成为市场主力，地价涨幅明显。
  • 远郊部分区域如崇州、邛崃、新津出现无偿移交，热度上升。

3. 政策调控

• 政策收紧：2020年成都楼市政策趋严，限购、限售、限贷等政策全面实施，控制市场过热。
• 政策支持：政府通过增加住宅用地供应、优化公证摇号制度、税收调节等方式支持刚需购房，稳定市场。
• 人才政策：应届大专生可直接落户，进一步提升城市吸引力。

4. 城市发展

• 人口与经济：2019年成都常住人口1658万人，排名全国第四，城镇化率74.41%，具备城市发展潜力。
• 城市功能：成都成为国家中心城市、国际综合交通通信枢纽，经济、科技、金融、文创等核心功能逐步提升。
• 区域发展：推动成德眉资同城化发展，打造“两区一城”协同发展新格局，提升城市辐射力。

未来市场趋势

• 政策维稳：未来成都房地产市场将坚持“房住不炒”和“一城一策”，政策调控将更加精准，市场保持稳定。
• 土地市场：土地供应将保持高位，政府通过调控地价和溢价，引导开发商理性拿地。
• 住宅市场：价格继续上涨，但涨幅将受到政策限制，市场趋于理性。
• 交通与基建：成都将加快轨道交通和高速公路建设，提升城市通达性，促进区域一体化发展。
• 城市扩张：成都持续扩容，通过“东进、南拓”等政策推动城市界面扩大，增强城市竞争力。

结论

2020年成都房地产市场在政策调控和城市发展战略的双重推动下，整体保持稳定发展态势。土地市场活跃，住宅价格持续上涨，政策调控趋严，市场趋于理性。未来成都将继续深化“两区一城”发展，提升城市综合竞争力，为房地产市场提供持续动力。