锐理-2017年成都房地产市场年报-20181-119页_5mb

2017年成都房地产市场总结

核心内容

2017年成都房地产市场在宏观经济稳中向好、政策持续加码、土地市场风起云涌、住宅市场坚挺上行、商办市场蓄势发力等背景下，呈现出一定的市场波动与结构性调整。

主要观点

• 宏观经济：2017年前三季度全国GDP增速为6.9%，成都经济受宏观形势影响持续缓慢走低，但居民消费和购买力保持平稳。
• 政策调控：全国楼市调控持续，成都政策紧跟一线城市步伐，通过限购、限价、加大供地量、推出人才公寓等手段稳定市场，限价严格但限购相对宽松。
• 土地市场：土地市场供应量下降，但楼面地价大幅上涨，尤其是纯住宅和住兼商用地。国企、央企及品牌房企成为拿地主力，土地市场热度不减。
• 住宅市场：住宅市场整体坚挺，均价持续上涨，主力面积段集中在90-150平方米，改善型产品市场份额扩大，去化周期维持在合理区间。
• 商办市场：商办市场受到政策影响，取消类住宅产品及住宅底商，对商办用地的规划设计和运营能力提出更高要求。

关键信息

经济

• 2017年房地产行业增加值在GDP中占比有所下降，但仍保持6.0%以上。
• 居民消费和购买力保持平稳，城镇居民可支配收入稳步增长。
• 固定资产投资增速平稳，房地产投资占比有所下降，但投资热度持续上升。
• M2增速放缓，去杠杆成效明显，金融行业回归服务实体经济的本质。

政策

• 限购政策：成都2016年10月开始出台限购政策，后续不断加码，限购区域包括主城、近郊和天府新区，高端人才不受限购限制。
• 限贷政策：成都首套房首付最低30%，天府新区和高新区二套房首付最低70%。
• 限售政策：成都限售政策要求新房和二手房在取得产权证满3年后才能交易。
• 限价政策：成都限价政策严格，新增项目价格不得高于周边均价10%。
• 市场监管政策：2017年11月出台摇号政策，维护市场秩序，打击不正当销售行为。
• 成品住宅政策：计划到2020年中心城区成品住宅面积比例达到100%，郊区市县达到80%。
• 落户政策：成都实施宽松的落户政策，吸引人才进入，为房地产发展储备客户基础。
• 人才公寓政策：符合特定标准的人才可申请政府提供的人才公寓，租期5年，满5年后可按市场价格购买。

土地市场

• 供销价：2017年成都土地市场供应成交量下降，楼面地价大幅上涨，尤其在纯住宅和住兼商用地。
• 区域对比：近郊和远郊成为土地供需热点区域，主城区供应量较少但价格较高。
• 成交排行：东原、金茂、中铁、朗基等房企高价拿地，中海地产、万科地产、中房集团等企业成为拿地主力。
• 土地性质：住兼商用地占总供应面积的50%，纯商业用地占30%。
• 溢价和流拍：平均溢价率39.75%，流拍率10.82%，商业用地流拍率较高，市场风险较大。

住宅市场

• 供销价：2017年住宅销量有所下降，但均价继续上涨，去化周期维持在7个月左右。
• 面积和类型：主力面积段为90-150平方米，改善型产品市场份额扩大。
• 热度图：主城、近郊和远郊市场热度不一，近郊市场表现较为突出。
• 去化情况：主城区去化周期为7.9个月，近郊为6.8个月，远郊为7.3个月。

小结

• 整体态势：土地市场量跌价涨，但根据市场存量和供地计划，未来土地市场推量会回升。
• 市场趋势：住宅市场坚挺上行，商办市场蓄势发力，政策调控和市场供需共同影响市场走势。
• 未来展望：成都房地产市场将面临一定的风险与机遇，政策调控将持续，市场分化加剧，改善型产品需求增加。