锐理-2017年成都房地产市场年报-修改版-1211_-2018-119页_5mb

2017年成都房地产市场总结

核心内容

2017年成都房地产市场在宏观经济稳中向好、政策持续加码的背景下，呈现出土地市场活跃、住宅市场坚挺上行、商办市场蓄势发力的态势。整体市场在调控政策下保持平稳发展，未来风险与机遇并存。

主要观点

1. 经济·稳中向好

• 2017年全国GDP增速为6.9%，成都经济受宏观形势影响持续缓慢走低，但产业结构持续调整。
• 房地产行业增加值在GDP中占比保持6.0%以上，仍为支柱性产业。
• 金融行业虚胖问题得到控制，M2增速放缓，去杠杆成效明显。
• 固定资产投资增速平稳，房地产投资占比略有下降，但投资热度持续上升。

2. 政策·持续加码

• 成都房地产政策紧跟一线城市步伐，通过限购、限价、加大供地量、推出人才公寓等手段稳定市场。
• 限购政策范围扩大，限购城市达41个，成都实行“认房又认贷”，首付比例提高，抑制投机炒房。
• 限售政策出台，商品住宅需取得产权证满3年方可交易。
• 限价政策严格，成都要求新增项目价格不得高于周边均价10%，同一项目分期价格上涨幅度不得超过城镇居民人均可支配收入增幅。
• 成都推出“本科落户”和“积分落户”政策，吸引人才进入，缓解限购带来的购房压力。
• 推行成品住宅政策，中心城区成品住宅面积比例逐步达到100%，郊区市县达到80%。
• 房地产业五年规划提出，重点发展“东进南拓”区域，提高住宅舒适度，停止新建公寓类生活单元。

3. 土地·风起云涌

• 土地市场供应成交量下降，但楼面地价大幅上涨。
• 纯住宅土地成交面积和楼面价均创历史新高，住兼商土地占比达50%以上。
• 土地成交集中在顺江、新川、华府、正兴、大丰等区域。
• 主城区高价地集中，近郊和远郊土地成交表现亮眼。
• 土地出让金总额达984亿元，累计成交9140亩，土地市场热度不减。
• 国企、央企及品牌房企积极拿地，中小房企拿地难度加大。
• 土地市场分化严重，主城及近郊成为热点，远郊风险较高。

4. 住宅·坚挺上行

• 住宅市场销量有所下降，但均价持续上涨，去化周期较长。
• 主城区去化周期为8.3个月，近郊为7.4个月，远郊为9个月。
• 主力面积段为90-130m²，改善型产品市场份额扩大。
• 价格4000-8000元/m²、面积70-110m²的产品销售情况较好，单价1.2-1.4万元/m²、面积90-130m²产品表现亮眼。
• 住宅市场整体坚挺，预计2018年将继续保持稳定增长。

5. 商办·蓄势发力

• 商办用地供应量增加，但价格涨幅明显，市场风险较高。
• 取消类住宅产品及住宅底商，商办用地规划更加严格。
• 商办项目不得设置外挑阳台、花槽、飘窗，不得采用住宅套型设计。
• 商办用地的资产价值目前仍处于下降通道，短期内难以逆转。

关键信息

土地市场数据

• 2017年1-11月，大成都土地供应178宗，合计12289.85亩；成交144宗，合计9140.22亩。
• 土地成交楼面价TOP10地块中，东原、金茂、中铁、朗基等房企高价拿地。
• 主城区土地成交均价上涨21%，近郊上涨20%，远郊上涨6%。
• 土地溢价率平均为48.64%，流拍率19.10%。

住宅市场数据

• 2017年1-11月，大成都商品住宅销售面积1785万㎡，月均去化量223万㎡。
• 住宅主力面积段为90-130m²，改善型产品占比上升。
• 住宅价格区间集中在4000-8000元/m²，部分高端产品单价超过1.4万元/m²。

商办市场数据

• 商办用地供应面积占比达50%，但成交面积和楼面价均低于住宅用地。
• 商办项目不得设置外挑阳台、花槽、飘窗，不得采用住宅套型设计。
• 商办用地资产价值下降，市场风险较高。

未来展望

• 政策调控将持续，楼市调控基调将长期保持。
• 土地市场预计在2018年平稳中略有提升，但远郊土地市场风险依然存在。
• 住宅市场改善型产品将继续主导，价格稳定，市场坚挺。
• 商办市场需进一步优化，重点发展“东进南拓”区域，提升市场活力。