房地产行业产业链基本面及行情复盘行业深度：大变革下的新起点与新机遇-20230627-申万宏源-46页_1mb

房地产产业链基本面及行情复盘行业深度总结

核心内容

本报告分析了2023年房地产行业基本面及产业链走势，重点探讨了销售、拿地、开工、竣工、投资、销面和销金等指标之间的关系，并结合产业链各细分行业指标（如工程机械、建筑材料、家居消费、燃料能源）进行关联性分析，以判断房地产行业当前周期及未来趋势。

主要观点

• 房地产开发周期：单项目开发周期为3-4年，涵盖拿地、规划设计、开工、施工、预售、竣工交付等环节。
• 指标关系：
  • 销售是最具前瞻性的指标，短期领先于拿地，长期与投资同步。
  • 拿地领先于新开工6-9个月。
  • 新开工领先于竣工约2.5年。
  • 竣工表现好于销售，销售好于开工。
• 2023年预测：
  • 开工同比预计为 $-18.1%$（公布值）至 $-18.6%$（计算值）。
  • 竣工同比预计为 $+11.2%$（公布值）至 $+10.7%$（计算值）。
  • 施工同比预计为 $-6.6%$（公布值）至 $-6.7%$（计算值）。
  • 投资同比预计为 $-6.7%$（公布值）至 $-11.9%$（计算值）。
  • 销面同比预计为 $+0.6%$（公布值）至 $-7.1%$（计算值）。
  • 销金同比预计为 $+3.7%$（公布值）至 $-1.5%$（计算值）。

关键信息

1. 销售、拿地、开工、竣工与投资关系

• 销售：销售领先拿地，短期销投分化，长期销投同步。
• 拿地：领先新开工6-9个月。
• 开工：领先竣工2.5年。
• 竣工：滞后于开工，但受保交付政策影响，有望阶段性修复。
• 投资：受施工和拿地影响，通过调整后的土地成交总价和施工面积进行拟合。

2. 产业链指标与房地产的关联性

• 工程机械：挖掘机销量与地产新开工强相关。
• 建筑材料：
  • 螺纹钢与新开工、施工相关。
  • 水泥、铝合金与施工相关。
  • 玻璃、五金、基础建材与竣工相关，其中玻璃提前竣工3-4个月，基础建材提前1-2个月。
• 家居消费：
  • 空调、冰箱、洗衣机与竣工强相关，与二手房成交趋势更一致。
  • 乘用车销量与竣工相关，滞后时间从1.5年调整为1年。
• 燃料能源：动力煤销量与新开工具有相关性。

3. 周期复盘与板块表现

• 2008-2010年周期：
  • 政策强刺激，包括“四万亿计划”、降息降准、减税费等。
  • 销售、开工、竣工等指标均呈现“V型”反转。
  • 竣工链板块表现优于开工链，收益持续时间更长。
• 2011-2013年周期：
  • 政策温和刺激，以降准降息为主。
  • 销售好于投资，竣工表现优于开工。
  • 竣工链板块收益更佳，且持续时间更长。

4. 投资分析意见

• 当前周期：房地产基本面下挫幅度较大，但政策仍有余力。
• 供需修复：需求端短期销售超跌，中期仍具支撑；供给端主体过度出清，需修复。
• 板块推荐：
  • A股：华发股份、招商蛇口、滨江集团、保利发展、建发股份、金地集团、新城控股、万科A。
  • H股：越秀地产、华润置地、建发国际、中海外发展、龙湖集团。
  • 物业管理：保利物业、中海物业、万物云、华润万象、新大正、碧桂园服务，建议关注招商积余。
• 评级：维持“看好”评级，认为地产链估值处于低位，具备配置性价比。

风险提示

• 房地产调控政策可能收紧。
• 房企销售回款下行。
• 融资现金流下行。
• 受限资金占比提升。

有别于大众的认识

• 房地产行业具备较强的外溢性，对国民经济其他产业带动明显。
• 产业链各环节与房地产指标存在较强关联性，可通过产业链指标反向验证房地产数据。
• 房地产对GDP贡献显著，2020年占比达 $11.6%$，产业链整体对GDP贡献在 $21.4%$ 至 $30.2%$ 区间。

图表目录（摘要）

• 图1：房地产及产业链各指标相关性
• 图2：房屋新开工滞后于百城土地成交2个季度（2QMA）
• 图3：房屋新开工滞后于百城土地成交2个季度（4QMA）
• 图4：开工同比领先于竣工同比10个季度
• 图5：施工面积预测逻辑框架
• 图6：新开工单月同比与施工面积单月同比关系
• 图7：新开工累计同比与施工面积累计同比关系
• 图8：土地购置费与百城土地成交总价（调整后并延后15个月）强相关
• 图9：地产投资与施工面积、百城宅地成交总价同比关系
• 图10：地产投资与施工、百城宅地成交价同比拟合关系
• 图11：商品房销售面积同比与百城住宅类土地成交面积同比关系
• 图12：商品住宅开工未售库存及去化月数
• 图13：地产基本面各指标关系
• 图14：生产法下2017年行业增加值及对GDP占比
• 图15：房地产行业拉动上下游GDP规模及对GDP占比
• 图16：产业链需求端、非居类消费相关行业对GDP影响
• 图17：房地产及上下游对我国GDP占比区间在（21.4%，30.2%）
• 图18：地产新开工与挖掘机销量关系
• 图19：地产新开工、基建投资与螺纹钢产量关系
• 图20：地产新开工、施工及基建投资与螺纹钢产量关系
• 图21：地产销量、开工与铝合金产量关系
• 图22：地产销售、新开工与水泥产量关系
• 图23：地产施工、基建投资与水泥产量关系
• 图24：地产施工、基建投资与水泥产量拟合情况
• 图25：地产竣工与平板玻璃产量关系
• 图26：地产竣工、二手房成交与五金/工具销量关系
• 图27：地产竣工、二手房成交与五金/工具销量关系
• 图28：地产竣工与基础建材销量关系
• 图29：地产竣工、二手房成交与空调产量关系
• 图30：地产竣工、二手房成交与调整后空调产量关系
• 图31：地产竣工、二手房成交与家用电冰箱产量关系
• 图32：地产竣工、二手房成交与家用洗衣机产量关系
• 图33：地产竣工、二手房成交与调整后乘用车销量关系
• 图34：地产新开工、基建投资与动力煤销量关系
• 图35：地产新开工、火电产量与动力煤销量关系
• 图36：房地产及产业链各指标相关性

表格目录（摘要）

• 表1：形象进度法和财务支出法的定义及计算方式
• 表2：房地产完全拉动产业链占比GDP情况
• 表3：2008-2010年重点行业指标趋势情况
• 表4：2008年1月为基准各地产产业链板块相对收益情况
• 表5：2011-2013年重点行业指标趋势情况
• 表6：2011年6月为基准各地产产业链板块相对收益情况
• 表7：2011-2013年竣工链板块业绩及估值表现
• 表8：2014-2017年重点行业指标趋势情况
• 表9：2014年1月为基准各地产产业链板块相对收益情况
• 表10：2014-2017年竣工链板块业绩及估值表现
• 表11：主流AH上市房企估值表