20150304-申万宏源-张江高科-600895.SH-园区升级打造中国的全球科创中心_18页_1mb

张江高科 (600895) 总结

核心内容

张江高科（600895）作为上海张江国家自主创新示范区的核心企业，有望成为全球科创中心建设的重要推动力量。公司集“全球科创中心建设、园区创新升级、自贸区、新三板、创投以及上海国资改革”等多重概念于一体，具备较强的政策驱动和主题投资潜力。

主要观点

• 全球科创中心建设：张江高科所在的张江高科技园区被纳入上海自贸区，成为创新要素和人才的聚集地。公司未来将受益于园区品质提升带来的物业升值、租金上涨和政策优惠。
• 双自联动方案：公司提出“双自联动”方案，旨在实现自贸区与自主创新示范区的联动，促进制度创新与科技创新的结合，提升园区的国际化水平和创新能力。
• 投贷孵一体化平台：公司计划整合集团资源，打造投贷孵一体化的投资平台，提升投资收益，推动资产与资本的高效转化。
• RNAV估值：公司RNAV（资产重估价值）为每股市值27.1元，总RNAV约419亿元，表明公司价值被低估，具有较大的投资空间。

关键信息

股价与市场表现

• 2015年3月3日收盘价：19.76元
• 一年内最高/最低价：21.15元 / 6.25元
• 市净率：4.6倍
• 流通A股市值：306亿元

财务数据

• 营业收入：2013年1,919百万，2014年2,081百万，预计2015年2,562百万，2016年3,182百万
• 净利润：2013年372百万，2014年438百万，预计2015年626百万，2016年809百万
• 每股收益：2013年0.24元，2014年0.28元，预计2015年0.40元，2016年0.52元
• 毛利率：2013年42.6%，2014年34.5%，预计2015年48.0%，2016年47.1%
• ROE：2013年5.4%，2014年2.1%，预计2015年8.2%，2016年9.8%
• 市盈率：2013年84倍，2014年71倍，预计2015年49倍，2016年38倍

项目储备与RNAV

• 现有项目储备：237.8万平方米，其中121.8万平方米已建成租赁性物业
• 持有型物业RNAV：约104亿元
• 在建及待建项目RNAV：约116亿元
• 股权投资RNAV：约126亿元
• 总RNAV：约419亿元

投资建议

• 投资评级：上调至“买入”
• 目标价：30元
• 催化剂：全球科创中心方案通过、自贸区挂牌、新三板制度创新公布、参股企业上市（如万得）、2014年业绩超预期
• 风险提示：房地产市场大幅调整、全球科创中心方案被否

有别于大众的认识

• 园区企业不再是简单的地产企业，而是向科技创新方向升级
• 公司土地储备丰富，土地升值空间较大
• 公司对创投业务投入较大，未来有望成为准创投类企业
• 公司价值被低估，RNAV为27.1元，较当前股价有约50%的溢价空间

股价表现催化剂

1. 全球科创中心方案通过
2. 自贸区挂牌
3. 新三板制度创新公布
4. 参股企业上市（如万得）
5. 2014年业绩超预期

核心假设风险

• 房地产市场出现大幅调整
• 全球科创中心方案被否

财务预测

价值分析

• RNAV每股：27.1元
• 公司总RNAV：约419亿元
• 每股净资产：2014年4.62元，预计2015年4.93元，2016年5.32元

未来展望

• 园区升级：张江高科技园区将通过双自联动方案进一步升级，成为国际级创新园区
• 创投业务：公司计划提升创投业务收益，使其逐渐超越物业租售业务
• 投资平台：公司正在打造投贷孵一体化的投资平台，提升投资收益和运营效率

总结

张江高科凭借其在张江高科技园区的核心地位，以及多重政策概念的支持，具备较大的投资潜力。公司RNAV估值显示其价值被低估，未来有望受益于园区升级和科创中心建设带来的政策红利。尽管存在一定的市场风险，但公司积极布局创投业务，推动投资收益增长，成为准创投类企业，具备长期投资价值。