深度报告-20220906-开源证券-张江高科-600895.SH-公司深度报告_背靠国资优势明显_打造科创中心载体_23页_2mb

张江高科（600895.SH）深度总结

核心内容概览

张江高科是一家背靠国资背景的高科技园区开发运营商，专注于生物医药、集成电路、信息技术等领域，致力于打造科技投行、新型产业地产营运商、科技金融集成服务商。公司依托浦东新区国资委的背景，拥有显著的政策与资源优势，同时通过产业投资和创新服务推动园区发展。

主要观点

• 战略转型：公司从传统产业地产开发商向科技地产商转型，提出“新三商”战略，即科技地产商、产业投资商、创新服务商。
• 业务结构：公司主要收入来源为房地产开发与租赁业务，2021年营收中房地产占比高达99.1%，其中开发与出租业务分别占比57.4%与41.7%。
• 产业投资：产业投资是公司盈利的重要来源，2015-2021年累计投资收益达50.29亿元，占营业利润的70%以上，但投资收益波动较大。
• 创新服务：公司通过多种创新服务（如孵化、咨询、金融等）提升园区企业价值，形成良性循环。
• 多重优势：公司享有产业链集聚、政策支持、融资渠道畅通、管理优化、合作研发等多重优势，助力公司持续增长。
• 投资建议：鉴于公司国资背景及多重优势，维持“买入”评级，预测2022-2024年EPS分别为0.34、0.75、0.78元，对应PE分别为34.5、15.5、14.9倍。

关键信息

一、公司概况

• 成立时间：1996年4月
• 上市地点：上海证券交易所
• 实际控制人：上海浦东新区国资委
• 2021年数据：
  • 营收：20.97亿元
  • 归母净利润：7.41亿元
  • 投资收益：4.87亿元
  • 总市值：180.11亿元
  • 流通市值：180.11亿元
  • 总股本：15.49亿股
  • 流通股本：15.49亿股
  • 换手率：30.68%

二、业务结构

• 科技地产：
  • 房地产开发与出租是主要业务，2021年营收占比99.1%。
  • 开发业务波动较大，出租业务贡献稳定现金流。
  • 2021年开发收入0.07亿元，出租收入8.75亿元。
  • 毛利率：开发71%，出租66%。
• 产业投资：
  • 产业投资是公司营业利润的重要组成部分。
  • 投资方式包括直投、参股基金、管理基金。
  • 2021年投资收益损失4.87亿元，但累计投资收益占营业利润比重超70%。
• 创新服务：
  • 服务业务毛利率高达100%，提供衍生增值服务，如咨询、金融、孵化等。
  • 895创业营已举办十一季，孵化企业304家，其中13家获得张江高科投资，25家计划冲刺科创板。

三、园区优势

• 产业链集聚：
  • 生物医药：园区企业超过250家，形成完整产业链。
  • 集成电路：2021年销售额812.61亿元，同比增长40.03%，占上海集成电路产业比重66.48%。
• 政策支持：
  • 自1999年“聚焦张江”战略实施以来，园区持续获得政策支持，成为上海科创中心建设核心区。
  • 政府提供专项资金、税收优惠、知识产权支持等政策红利。
• 融资优势：
  • 融资渠道畅通，融资成本逐年下降。
  • 2021年融资规模达165.51亿元，融资成本为3.59%。
  • 2022年发行7亿元中期票据，利率低至2.92%。
• 管理优势：
  • 管理层经验丰富，推动公司向“股权化、证券化、品牌化”转型。
  • 员工学历结构持续优化，2021年本科及以上学历员工占比达94%。
  • 实施市场化激励机制，员工利益与公司发展挂钩。

四、合作项目与未来布局

• 智己汽车：
  • 通过元界基金间接持有智己汽车18%股份。
  • 2022年首款旗舰车型智己L7顺利交付，预计2024年推出合作设计车型Airo。
  • 2022年8月完成A轮融资30亿元，融资机构包括交银资本、上汽集团、工银投资等。

五、财务预测与估值

• 盈利预测：
  • 2022年归母净利润5.23亿元，2023年11.67亿元，2024年12.14亿元。
  • 2022-2024年EPS分别为0.34、0.75、0.78元。
• 估值指标：
  • 2022年PE为34.5倍，2023年为15.5倍，2024年为14.9倍。
  • 公司估值高于可比公司（如浦东金桥、陆家嘴、中新集团）的平均水平。

六、风险提示

• 地产销售下行风险：行业销售规模整体下滑可能影响公司回款。
• 政策调整风险：按揭利率上升及税收政策收紧可能对房地产销售产生压力。
• 企业运营风险：高管及核心人员变动、项目推货节奏误判、产业投资标的经营恶化。

附：关键财务数据摘要