20150824-元大证券_香港_-张江高科-600895.SH-红色供应链中的创投式投资人_14页_1mb

张江高科技园区（600895 CH）投资分析总结

核心内容概览

张江高科作为中国“大众创业、万众创新”政策的重要受益者，正在从传统的房地产开发商向创投式商业模式转型。公司主要业务涵盖土地开发、物业租赁及股权投资，当前面临房地产销售疲软与商业模式转型的挑战，但通过加强房地产租赁业务与创投业务，公司有望实现长期增长。

主要观点

• 买入评级：研究员变动后，给予买入评级，目标价为人民币30元，隐含26.7%的涨幅。
• 商业模式转型：公司正将核心业务重心由房地产销售转向租赁业务，以提升稳定收入来源。
• 创投式投资收益：张江高科的创投式商业模式推动股权投资收益增长，尤其受益于政策红利与高科技产业的高增长性。
• 政策支持：公司受益于新三板扩容、IPO制度放宽及战略新兴产业政策，为投资收益带来利好。
• 投资收益增长：预计2015/16/17年每股收益将同比增长11%/20%/27%，主要来源于股权投资收益。

关键信息

公司简介

• 张江高科位于上海，从事土地开发及物业租赁业务。
• 拥有50.6%的股份由上海张江（集团）有限公司持有。
• 2015年6月的每股净值为4.82元，市净率为4.91倍。

股票表现

• 2015年8月21日收盘价为23.67元，市值为36,657.5百万元。
• 股价表现优于同业，并超越上证综指。

损益表预测

• 2015/16/17年每股收益分别为0.31/0.37/0.47元，同比增长11%/20%/27%。
• 2015年股权投资收益预计达5.5亿元，占税前净利润的89%。
• 2015年税前净利润预计为621百万元，同比增长78%。

估值分析

• 2015年重估净资产价值为466.66亿元，每股重估净资产价值为30.13元。
• 目标价为30元，基于1倍重估净资产价值，隐含2015/16/17年预期市盈率分别为96/80/63倍。

投资收益来源

• 公司投资多家上市公司，包括嘉事堂、微创医疗、复旦张江、川河集团及新三板企业点点客。
• 2015年上半年处分嘉事堂持股带来投资收益1.76亿元。

房地产租赁业务增长

• 租金上升与租赁面积扩大将推动房地产租赁业务营收增长。
• 预计2015年房地产租赁业务营收同比增长20%，逐步抵消房地产销售疲软的影响。

风险提示

• 不利政策可能延长股权退出期。
• 总体经济恶化可能导致房市需求疲软及租金收益率下降。

未来趋势

• 预计2015年下半年股权投资收益将因A股IPO暂停而相对保守。
• 随着注册制实施及新三板扩容，公司未来投资收益有望改善。

财务表现

• 2015年2季度财报回顾：

  • 营业收入同比下降22%，主要因房地产销售业务疲软。
  • 股权投资收益同比增长76%，部分抵消营收下滑影响。
  • 税前净利润同比增长78%，主要受益于投资收益及利息费用下降。
  • 每股收益为0.05元，同比增长55%。

• 财务比率：

  • 2015年营业毛利率为26.5%，营业利润率为11.9%。
  • 税前净利润率为43.9%，市净率为4.91倍。
  • 负债权益比为98.1%，净负债比率78.0%。

投资理由

1. 高增长产业入驻：张江高科技园区入驻企业多为快速增长的高科技产业，如硬件技术、生物医药等，提升租金收益。
2. 政策红利：受益于新三板扩容及IPO制度放宽，提升投资退出机会。
3. 创投平台“895营”：在线创业孵化器平台有助于筛选高价值投资项目，提高利润率。
4. 融资管道多样化：降低资金成本，缓解财务压力。

估值与盈利预测

• 重估净资产价值：2015年重估净资产价值为466.66亿元，每股30.13元。
• 预期市盈率：2015/16/17年预期市盈率分别为96/80/63倍。
• 盈利增长：预计2015/16/17年每股收益分别为0.31/0.37/0.47元，年增率分别为11%/19.6%/27%。

总结

张江高科凭借其创投式商业模式与政策红利，正在实现从传统房地产开发商向高科技投资平台的转型。尽管短期内面临房地产销售疲软与毛利率下降的挑战，但其房地产租赁业务与股权投资收益的稳步增长，为其提供了长期增长动能。分析师认为，公司估值合理，建议逢低买入。