2018年度房地产行业研究报告_14页_1021kb

报告摘要

2018年度房地产行业研究报告总结

核心内容

2018年，中国房地产行业在“房住不炒”和“坚决遏制房价上涨”的政策基调下持续调整。整体市场呈现销售趋稳、土地市场降温、融资环境收紧的态势。随着政策调控的深入，购房者预期回落，市场逐步调整，销售增速减缓。同时，三四线城市销售降温，部分房企因前期大规模拿地导致债务压力增加，信用风险显现。联合资信对房地产行业的信用展望为稳定。

主要观点

销售市场：全国商品房销售面积和销售额同比增速有所放缓，一二线城市销售趋稳，三四线城市销售开始下行。
土地市场：土地成交规模增速放缓，流拍情况增加，土地成交均价和溢价率下降，三四线城市土地市场在2018年下半年明显降温。
融资环境：房企融资渠道受限，融资成本上升，债券发行难度加大，中小房企融资压力显著。部分城市房贷利率回调，但整体融资环境仍偏紧。
行业集中度：随着销售趋稳和融资环境收紧，房地产行业集中度有望继续提高，大型房企优势明显，中小房企面临较大经营和偿债压力。
信用风险：部分中小房企因销售不佳、融资受限、业务转型失败、内部控制缺陷等原因出现信用风险，如中弘控股、北京华业资本控股等。

关键信息

一、2018年前三季度行业运行情况

销售数据：
- 全国商品房销售面积同比增长2.84%，销售金额同比增长13.28%。
- 商品住宅销售面积同比增长3.40%，销售金额同比增长15.72%。
土地市场：
- 全国300城市土地成交量同比增长23.8%，但土地流拍情况明显增加。
- 土地成交均价同比下降8.2%，溢价率下降至18.3%。
开发投资：
- 全国房地产开发投资同比增长9.9%，其中住宅投资增长14.0%。
- 房企加快施工节奏和推盘力度，以加快资金回笼。
资金来源：
- 自筹资金和定金及预付款为主要来源，占比持续上升。
- 国内贷款、利用外资和个人按揭贷款占比下降，融资环境趋紧。

二、分能级城市地产市场运行情况

一线城市：
- 商品房销售趋稳，二手房价格出现下行趋势。
- 土地市场供求双降，流拍土地增加，溢价率下降。
二线城市：
- 销售呈分化态势，部分城市销售增长，部分城市销售下降。
- 价格整体上涨，但涨幅收窄，部分城市出现回调。
三四线城市：
- 销售明显降温，部分城市由正转负。
- 土地市场成交量增长，但流拍面积增加，价格上行空间有限。

三、房地产发债企业信用状况及信用等级迁移情况

发债企业分布：
- 房地产发债企业共223家，以大型房企和地方国企为主。
- AAA级别企业占比26.01%，AA+级别企业占比25.11%，AA级别企业占比44.39%。
财务数据：
- 存货规模增长，其中AAA级企业增长最快。
- 销售现金回流增长，但筹资活动前净现金流仍为负。
信用等级迁移：
- 2018年主体级别调升18次，调降11次。
- 中弘控股、北京华业资本控股、国购投资等企业出现信用风险，级别下调，部分已违约。

四、房地产行业信用展望

2019年政策趋势：房地产调控政策仍以稳为主，地方政策因城施策，有小幅边际改善空间。
市场预期：全国地产销售趋稳，三四线城市销售可能继续降温。
融资环境：央行释放宽松信号，但对房地产行业限制未放松，中小房企融资压力仍大。
信用展望：联合资信认为房地产行业信用展望为稳定，行业集中度有望继续提高。

总结

2018年房地产行业在政策调控下整体趋于平稳，销售市场逐步调整，土地市场降温，融资环境持续收紧。大型房企凭借资金实力和区域布局优势，信用状况相对较好，而中小房企面临较大的经营和偿债压力，信用风险加剧。2019年，房地产行业预计仍以稳定为主，政策微调可能增加，但大规模宽松可能性不大。整体来看，房地产行业集中度将不断提高，信用展望为稳定。

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