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苏州房地产市场周报（2019.9.9-9.15）总结

核心内容概览

本报告为苏州房地产市场2019年9月9日至9月15日的周报，涵盖宏观政策、土地市场、住宅产品走势、各类产品成交结构及典型案例分析等内容。

宏观政策信息

• 政策重点：银保监会强调遏制房地产金融化泡沫化倾向，开展主题教育，加强监管，解决金融风险问题。
• 政策内容：
  • 银保监会召开主题教育总结大会，郭树清主持，中央指导组参与。
  • 重点整治小微企业融资问题、交叉金融产品流入房地产领域及车险市场乱象。
  • 制定“8+4”专项整治方案，推进问题集中治理。
• 分析：
  • 政策强调监管力度，防止房地产金融化趋势。
  • 通过主题教育提升监管效能，推动金融风险化解。

土地市场信息

成交挂牌地块

• 住宅用地：本周共3宗住宅地块挂牌，均位于太仓市不同区域，分别为高新区、城厢镇、度假区。
• 地块信息：
  • 地块1：高新区学院路南、万金路东，面积36848.3㎡，容积率2.0，起报价82028万元，起报楼面价11130元/㎡。
  • 地块2：城厢镇陈门泾南、纵二路东，面积66792㎡，容积率2.0，起报价90250万元，起报楼面价6756元/㎡。
  • 地块3：浏河镇钱泾河南、闸北路西，面积31601.7㎡，容积率2.4，起报价40198万元，起报楼面价5300元/㎡。
• 商业用地：本周共成交1宗商业用地，位于张家港，底价成交，竞得单位为张家港沙洲宾馆有限公司，面积5973.7㎡，成交总价13262万元，楼面价13059元/㎡。

一周数据快报

• 住宅市场：
  • 新增供应10.29万㎡，整体成交13.8万㎡，环比下降18.15%。
  • 成交均价19873元/㎡，环比下降6.86%。
• 非住宅市场：
  • 商业产品成交量0.99万㎡，环比上升41.43%，但均价下降30.77%。
  • 40年酒店式公寓成交量0.73万㎡，环比下降12.05%，但均价上升2.92%。
  • 办公产品成交量0.13万㎡，环比下降53.57%，但均价上升7%。

住宅产品走势及成交结构

• 总体趋势：住宅市场整体呈现量价齐跌，市场有所回落。
• 成交结构：
  • 户型：90-120㎡刚需刚改产品去化393套，占36.56%；120-144㎡去化372套，占34.60%；90㎡以下去化130套，占12.09%。
  • 总价：200-300万总价段占比37.12%；150-200万总价段占比27.26%；300-500万总价段占比17.58%。
  • 均价：1.5-2万均价段占比49.86%；2-3万均价段占比27.91%。
• TOP10成交项目：
  • 新希望锦麟九里（吴江南部新城）、大运河府（吴江运东）、中海富仕居（吴江南部新城）、苏州湾壹号（吴江太湖新城）等项目表现突出。

各类产品走势

• 普通住宅：
  • 供应8.8万㎡，成交量11.26万㎡，环比下降13.78%。
  • 成交均价19775元/㎡，环比下降6.07%。
• 别墅：
  • 供应1.48万㎡，成交量2.54万㎡，环比下降33.16%。
  • 成交均价20603元/㎡，环比下降8.61%。
• 商业产品：
  • 无新增供应，成交量0.99万㎡，环比上升41.43%。
  • 成交均价12630元/㎡，环比下降30.77%。
• 40年酒店式公寓：
  • 无新增供应，成交量0.73万㎡，环比下降12.05%。
  • 成交均价16907元/㎡，环比上升2.92%。
• 办公产品：
  • 无新增供应，成交量0.13万㎡，环比下降53.57%。
  • 成交均价12496元/㎡，环比上升7%。

商品住宅新开盘

• 项目信息：新希望锦麟云境于2019年9月15日开盘，共推出308套房源，户型覆盖高层与小高层，面积范围为83-140㎡。
• 去化情况：整体去化308套，去化率100%。
• 价格策略：高层备案均价20900元/㎡，小高层备案均价21168元/㎡（含2000元/㎡精装标准）。
• 开盘分析：
  • 区位优势：位于吴江太湖新城，交通便利，配套齐全。
  • 市场情况：太湖新城在售项目少，客户积压，价格低位吸引刚需客户。
  • 价格优势：周边项目少，板块内二手房价格倒挂，性价比较高。
  • 蓄客情况：前期蓄客时间较长，预约客户超600组，蓄客情况良好。

经典案例分析 - 大运河府

• 项目位置：吴江运东，运河湾战略规划核心区。
• 项目优势：
  • 规划优势：打造98-140㎡东方美学大宅，科学布局，双大堂入户，营造九大意境空间。
  • 地段优势：临近多条快速路及轨交4号线，出行多样化。
  • 配套优势：周边有运河公园，总面积534亩，总投资4.1亿元。
  • 品牌优势：由中交地产开发，深耕地产二十年，拥有专业与服务优势。
• 成交表现：
  • 本周商品住宅面积TOP4，套数TOP2，全市热销项目。

总结

本周苏州房地产市场整体呈现量价齐跌，住宅市场尤其明显。政策层面加强了对房地产金融化的监管，土地市场供应主要集中在住宅用地，商业用地成交表现突出但价格下滑。新开盘项目中，新希望锦麟云境表现亮眼，去化率100%。大运河府作为典型案例，凭借地段、规划及品牌优势，成为热销项目。市场整体仍以刚需及刚改产品为主，价格策略和区域优势是推动成交的关键因素。