深度报告-20201228-兴业证券-房地产_三道红线_分析和测算_韧性不改_格局稳定_关注龙头_21页_2mb

文档内容总结

核心内容概述

本报告分析了“三道红线”政策对房地产行业的深远影响，指出该政策虽对房企有息负债增速形成限制，但整体对行业韧性影响有限。报告认为，虽然多数房企面临降杠杆压力，但头部房企因具备更强的资金实力和运营能力，其受影响程度较小。同时，政策推动行业从“量”的增长向“质”的提升转变，提升房企发展质量，优化行业格局。

主要观点

• “三道红线”政策背景
  “三道红线”政策相较于以往的融资收紧更为严格，直接限制房企有息负债增速，而非仅限制融资渠道规模。政策旨在遏制房企过度依赖杠杆扩张，改善行业整体利润率。

• 行业总量影响

  • 负债规模：行业有息负债增速将下降，但整体仍保持在5%左右，边际影响有限。
  • 拿地：拿地金额和溢价率将受到融资收紧的制约，预计拿地力度下降，但房企可通过提升拿地利润率和房价上涨维持销售韧性。
  • 销售：短期内销售金额受拿地影响不大，但未来销售韧性仍可保持在5%左右。
  • 开发投资：开发投资增速与资金来源增速密切相关，中性假设下仍能保持一定韧性。

• 行业格局变化

  • 规模格局稳定：政策将加大房企降杠杆压力，限制“弯道超车”可能性，使行业规模格局趋于稳定。
  • 从“量”到“质”：房企将更加注重发展质量，如提升权益比例、加强拿地利润率管理、控制负债水平和提升周转速度。
  • 持续拿地能力：具备持续拿地能力的房企，未来在销售和利润率方面将表现更优。

关键信息

• 重点公司及评级

  • 金地集团（2020E：2.45，2021E：2.87，评级：买入）
  • 万科A（2020E：3.80，2021E：4.31，评级：买入）
  • 保利地产（2020E：2.68，2021E：3.13，评级：买入）
  • 招商积余（2020E：0.58，2021E：0.76，评级：审慎增持）
  • 世联行（2020E：0.05，2021E：0.07，评级：买入）
  • 中南建设（2020E：1.87，2021E：2.41，评级：审慎增持）
  • 新城控股（2020E：6.74，2021E：7.88，评级：买入）

• “三道红线”监管内容

  • 红线1：剔除预收款后的资产负债率 > 70%
  • 红线2：净负债率 > 100%
  • 红线3：现金短债比 < 1倍
  • 根据触线情况，分为红档、橙档、黄档、绿档，对应有息负债增速分别为0%、5%、10%、15%。

• 融资渠道收紧

  • 开发贷：银行新增涉房贷款占比下降至30%以内，较2019年显著减少。
  • 信托：房地产信托余额持续下降，非标债权占比限制在50%以内，融资类信托规模压降20%。
  • 地产债：在借新还旧限制下，地产债规模基本保持稳定。

投资建议

• 推荐公司：金地集团、万科A、保利地产、招商积余、世联行、中南建设、新城控股等主要房企。
• 投资逻辑：地产供给侧改革将改善行业利润率，头部房企因具备较强的抗风险能力和拿地能力，未来投资价值将显现。

风险提示

• 政策超预期收紧：如消费贷、按揭等居民杠杆大幅收紧，可能对行业造成更大冲击。
• 市场不确定性：政策执行力度和效果可能与预期不符，影响房企融资能力和市场表现。

行业趋势预测

• 融资环境：整体融资环境持续收紧，但行业负债增速仍可控。
• 土地市场：土地溢价率下降，但部分房企仍具备拿地能力，推动销售和利润率提升。
• 销售韧性：短期销售影响有限，长期销售增速仍有望维持在5%左右。
• 开发投资：投资韧性仍能保持，主要受资金来源增速影响。

数据支撑

• 房企有息负债增速：行业平均增速为5.1%，头部房企压力较小，中等及以下房企压力较大。
• 土地溢价率：自2017年以来持续下降，2016年为59%，2020Q3为15%。
• 销售回款率：持续提升，2019年为64%，2020Q3为65%。
• 拿地销售比：全行业拿地销售比超过40%，未来可能下降至35%。

结论

“三道红线”政策对房地产行业带来一定压力，但行业整体韧性仍较强。政策促使房企从规模扩张转向质量提升，优化行业结构，提升行业利润率。头部房企因具备更强的资金实力和拿地能力，未来投资价值有望显现，值得持续关注。