房地产“三道红线”分析和测算：韧性不改，格局稳定，关注龙头_21页_2mb

文档内容总结

核心内容

“三道红线”政策是针对房地产行业的融资监管措施，旨在控制房企有息负债增速，从而影响其拿地、投资及销售行为。该政策相较于以往的融资收紧措施更为严格，直接限制房企的融资增速，推动行业从“量”向“质”转变。

主要观点

1. 地产行业增长依赖有息负债
   大多数房企的销售高增长依赖于有息负债的增长，销售增速越高，有息负债增速也越高。因此，“三道红线”政策将对房企销售增速产生约束。

2. “三道红线”与以往融资收紧不同
   以往的融资收紧主要控制各渠道融资规模，导致负债集中度提升。而“三道红线”则直接限制每个房企的有息负债增速，从而更加严格地控制行业负债规模。

3. 房企达标情况不佳
   在2020年半年报中，12家试点房企中红档房企有4家，绿档房企有3家。在销售排名前100的70家上市房企中，绿档房企占比11%，黄档35%，橙档30%，红档24%，多数房企面临降杠杆压力。

4. 行业总量影响

   • 负债规模：增速下降但幅度有限，预计中性假设下行业有息负债增速仍能保持5%左右。
   • 拿地影响：溢价率大概率下行，拿地金额增速可能下降，但房企仍有一定的土地储备保障。
   • 销售影响：销售金额韧性仍能保持，预计中性假设下销售金额增速为5%左右。
   • 开发投资影响：开发投资增速与资金来源增速紧密相关，预计在4%资金来源增速下，开发投资韧性仍能保持。

5. 行业格局变化

   • 规模格局趋于稳定，房企实现弯道超车难度增加。
   • 房企更重视发展质量，提升权益比例、控制负债水平、提高周转速度等。
   • 有持续拿地能力的房企，未来销售和利润率将有较好表现。

关键信息

• 重点公司推荐：金地集团、万科A、保利地产、招商积余、世联行、中南建设、新城控股，评级为“买入”或“审慎增持”。
• 融资渠道收紧：开发贷、信托、地产债等渠道均受到政策限制。
• 风险提示：若消费贷、按揭等居民杠杆大幅收紧，可能对行业融资造成更大压力。

投资建议

• 地产供给侧改革：将改善行业利润率，主要房企的投资价值未来将显现。
• 持续推荐：金地集团、万科A、保利地产、招商积余、世联行、中南建设、新城控股等公司。

行业趋势

• 融资环境：2016年底以来，地产融资持续收紧，2020Q3行业有息负债增速为5.2%。
• 土地市场：土地溢价率持续下降，预计未来土地市场热度将降低。
• 销售与投资：短期内销售受负面影响不大，但未来销售和投资将更依赖资金来源和拿地利润率。

数据支持

• 图表1：显示房企增长较为依赖有息负债。
• 图表2：展示2016年底以来地产融资持续收紧。
• 图表3：各渠道融资规模同比增速。
• 图表4：各梯队房企有息负债同比增速明显下降。
• 图表5：头部房企有息负债增速高于行业。
• 图表6：三道红线下多数房企有息负债增速有下降压力。
• 图表7：TOP10房企降负债压力相对较小。
• 图表8：12家试点房企踩线情况。
• 图表9：部分样本房企踩线情况。
• 图表10：行业有息负债规模增速测算。
• 图表11：过往有息负债余额增速水平。
• 图表12：2017年以来土地溢价率持续下降。
• 图表13：各线城市溢价率大幅下行。
• 图表14：溢价率水平与融资、流动性相关。
• 图表15：头部房企拿地销售比多在40%以内。
• 图表16：全行业拿地力度超过40%。
• 图表17：当前拿地均价/销售均价。
• 图表18：销售增速测算。
• 图表19：开发投资与资金来源增速紧密相关。
• 图表20：资金来源由有息负债和销售回款构成。
• 图表21：有息负债余额周转次数下降。
• 图表22：销售回款率提升。
• 图表23：资金来源增速测算。
• 图表24：过往销售高增长公司负债也快速增加。
• 图表25：2018、2019年仅有部分房企排名提升。
• 图表26：TOP30权益口径销售金额集中度提升不明显。
• 图表27：主要房企毛利率有所下滑。
• 图表28：TOP50上市房企踩线情况。
• 图表29：银行新增涉房贷款占比。
• 图表30：资金信托投向房地产余额持续减少。
• 图表31：新增信托投向房地产规模减少。
• 图表32：地产信托持续收紧。
• 图表33：借新还旧限制下，地产债规模基本保持稳定。

总结

“三道红线”政策对房地产行业产生深远影响，主要体现在控制有息负债增速、推动行业从规模增长向质量提升转变、降低土地市场热度以及持续收紧融资渠道等方面。尽管政策对房企销售和投资带来一定压力，但行业整体韧性未改，主要房企仍具备较好的发展能力和投资价值。政策的实施有助于提升行业利润率，改善市场格局。