房地产行业2019年报综述：整体业绩稳健增长，房企财务分化显著-20200403-中达证券-25页_642kb

中達證券投資有限公司 - 内地房地产行业2019年报综述总结

核心内容

2019年，内地房地产行业整体业绩稳健增长，但增速有所放缓，盈利空间承压。随着商品房销售增速下降，房企面临毛利率下行的压力，同时少数股东损益占比上升，进一步压缩了盈利空间。尽管如此，部分具备特色商业模式及区域布局优势的房企仍能保持较高的业绩增长和财务优化。

主要观点

1. 业绩增速放缓：2019年上市房企营业收入平均增速为22.5%，较2018年的36.0%下降了13.5个百分点；归母净利润平均增速为13.4%，较2018年的18.5%下降了5.1个百分点。

2. 毛利率承压：2019年上市房企平均毛利率下降至30.3%，较2018年的32.5%下降2.2个百分点，主要由于土地成本上升而销售价格受限价政策影响未能同步上涨。

3. 销售增速下降：2019年平均销售增速为28.1%，较2018年的54.4%大幅下滑；2020年销售目标增速进一步下降至14.3%，预计销售金额将维持稳健增长。

4. 土储规模稳健增长：2019年总土地储备面积平均增速为16.4%，较2018年的23.7%下降7.3个百分点，但部分房企如金科股份、融创中国和宝龙地产仍保持较快增速。

5. 流动性分化：现金及银行存款增速放缓，平均现金短债比由1.89倍降至1.78倍，但仍可覆盖短期债务。部分房企如龙湖集团、中国海外发展、越秀地产的流动性表现较好。

6. 净负债率下降，融资成本稳定：2019年上市房企平均净负债率为75.5%，较2018年的78.5%下降3.1个百分点；融资成本保持稳定，平均为6.2%，较2018年小幅上升0.1个百分点。

7. 房企分化加剧：中型房企表现优于大型房企，具备独特商业模式及区域布局优势的房企如宝龙地产、新城控股、金科股份等在业绩和财务表现上更具优势。

8. 投资建议：推荐具备商业模式优势和区域布局优势的龙头房企，以应对未来行业需求增长放缓带来的分化加剧。

关键信息

• 销售增长：2019年销售增速为28.1%，2020年目标增速降至14.3%。
• 毛利率：2019年平均毛利率为30.3%，较2018年下降2.2个百分点。
• 净负债率：2019年平均净负债率为75.5%，较2018年下降3.1个百分点。
• 融资成本：2019年平均融资成本为6.2%，较2018年小幅上升0.1个百分点。
• 现金短债比：平均为1.78倍，较2018年下降0.10倍。
• 财务优化：部分房企如佳兆业集团、融信中国、新城控股净负债率显著下降，融资成本也有明显改善。

分析结论

2019年内地房地产行业整体表现稳健，但增速放缓，盈利空间受到土地成本上升和销售价格受限价政策影响。在行业分化加剧的背景下，具备独特商业模式和区域布局优势的房企表现更为突出，如宝龙地产、新城控股、金科股份等。展望未来，行业需求增长放缓可能进一步加大房企间的分化，建议关注具备融资优势和财务结构优化的龙头房企。