房地产行业2019年报综述：整体业绩稳健增长，房企财务分化显著_25页_708kb

房地产行业2019年报综述总结

核心内容

2019年，中国房地产行业整体业绩保持稳健增长，但增速有所放缓，盈利空间受到一定压力。房企之间在财务表现上出现明显分化，部分具备特色商业模式及区域布局优势的龙头企业在业绩与财务状况上表现更为优异。

主要观点

• 业绩增速放缓：2019年上市房企平均营业收入增速为22.5%，较2018年的36.0%下降13.5个百分点；归母净利润平均增速为13.4%，较2018年的18.5%下降5.1个百分点。
• 盈利承压：2019年平均毛利率为30.3%，较2018年的32.5%下降2.2个百分点，主要由于土地成本上升，销售价格受限价影响未能同步上涨。
• 销售增速下降：2019年上市房企平均销售增速为28.1%，较2018年的54.4%明显放缓，2020年销售目标增速进一步降至14.3%。
• 土储规模稳健增长：2019年总土地储备面积平均增速为16.4%，较2018年的23.7%有所下降，但多数房企仍保持增长。
• 流动性分化：2019年上市房企平均现金短债比降至1.78倍，较2018年的1.89倍略有下降，但多数房企仍能充分覆盖短期债务。
• 净负债率下降：2019年平均净负债率为75.5%，较2018年的78.5%下降3.1个百分点，部分房企如佳兆业集团、融信中国、新城控股等去杠杆效果显著。
• 融资成本保持稳定：2019年平均融资成本为6.2%，与2018年的6.1%基本持平，多数房企融资成本较为稳定。

关键信息

1. 业绩增速放缓，盈利空间承压

• 整体业绩增长：2019年，上市房企营业收入持续增长，但增速有所放缓。
• 个股表现分化：部分中型房企如合景泰富集团、金科股份、中国奥园等业绩增长较快，而大型房企如中国恒大、万科A等增速放缓。
• 毛利率下滑：2019年平均毛利率下降至30.3%，主要因土地成本上升及销售价格受限价影响。
• 归母净利率略有下降：2019年平均归母净利率为14.2%，主要受毛利率下降影响，但权益性投资收益占比上升对净利率有所支撑。
• ROE上升：平均ROE上升至19.7%，主要因权益乘数上升。

2. 销售增速持续下降，土储规模稳健增长

• 销售增速放缓：2019年平均销售增速为28.1%，2020年目标增速进一步降至14.3%。
• 土储增长：2019年总土地储备面积平均增速为16.4%，部分房企如金科股份、融创中国、宝龙地产等增速较快。
• 土储增长放缓：与2018年相比，整体土储增速下降，但多数房企仍保持增长。

3. 短债占比略有上升，流动性表现分化

• 现金及银行存款增速下降：2019年平均增速为18%，较2018年的43%明显放缓。
• 短期债务增速放缓：平均增速为24%，较2018年的44%下降。
• 短债占比上升：平均短债占比为29.7%，较2018年的29.0%略有上升。
• 现金短债比下降：平均现金短债比为1.78倍，较2018年的1.89倍略有下降。
• 流动性分化：部分房企如龙湖集团、越秀地产、中国海外发展等流动性表现较好，而部分房企如融创中国、中国恒大等则面临一定压力。

4. 降杠杆成效显著，融资成本保持稳定

• 净负债率下降：2019年平均净负债率为75.5%，较2018年下降3.1个百分点。
• 融资成本稳定：平均融资成本为6.2%，较2018年略有上升。
• 部分房企降杠杆效果显著：如佳兆业集团、融信中国、新城控股等净负债率下降明显。
• 融资成本下降：部分房企如正荣地产、时代中国控股、融信中国等融资成本下降较多。

投资建议

• 推荐龙头企业：具备商业模式优势及区域布局优势的房企如宝龙地产、新城控股、金科股份等在保持业绩增长的同时，财务状况继续优化。
• 行业分化加剧：预计未来行业需求增长放缓，龙头房企在业绩增速、盈利能力及财务指标上的分化将进一步加大。
• 关注特色模式：具备城市更新、商住协同等特色商业模式的房企表现有望优于同业。

风险提示

• 政策不确定性：行业调控及融资政策存在不确定性，可能影响房企销售业绩。
• 宏观经济波动：宏观经济波动可能对房企经营造成影响。
• 疫情控制：疫情控制具有不确定性，可能影响行业发展。

总结

2019年，中国房地产行业整体业绩稳健增长，但增速有所放缓，盈利空间受到一定压力。房企之间在财务表现上出现明显分化，部分具备特色商业模式及区域布局优势的龙头企业在业绩与财务状况上表现更为优异。未来行业需求增长放缓，龙头房企在业绩增速、盈利能力及财务指标上的分化或将进一步加大。在投资建议方面，推荐具备商业模式优势及区域布局优势的房企。风险提示包括政策不确定性、宏观经济波动及疫情控制等。