> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 公募 REITs 周度跟踪总结（2026.05.06-2026.05.08） ## 核心内容概述 2026年5月6日至5月8日期间，公募 REITs 市场整体企稳，数据中心与保障房板块表现较为突出。本周共有6单首发 REITs 取得新进展，同时国内首批燃电 REITs 申报启动，显示市场对新能源基础设施投资的进一步关注。二级市场方面，中证 REITs 全收益指数微涨0.06%，但整体表现弱于沪深300指数。从资产类型来看，数据中心、保障房、能源、交通板块表现相对较好，而部分资产如园区和消费类 REITs 表现不佳。 --- ## 主要观点 - **一级市场进展**： - 本周共6单首发 REITs 取得新进展，其中： - 华夏蜀道集团高速 REIT、长城华能煤电 REIT、华夏华润电力煤电 REIT 已申报； - 中金杭州安居 REIT 已受理； - 红土创新茂业商业不动产 REIT 已受理； - 易方达广西北投高速 REIT 基金成立。 - 2026年以来，已成功发行3单，发行规模81.0亿元，同比下降28.7%。 - 本周无新增扩募进展，但已有部分扩募项目注册生效或处于问询阶段。 - **二级市场表现**： - 中证 REITs 全收益指数本周收于1011.66点，涨幅0.06%，跑输沪深300指数1.29个百分点。 - 产权类 REITs 下跌0.17%，特许经营权类 REITs 上涨0.22%。 - 数据中心板块涨幅最大，达0.84%；保障房板块涨幅为0.42%；能源和交通板块分别上涨0.38%和0.26%。 - 本周共有38只 REITs 上涨，38只下跌，涨幅前三为国泰海通东久新经济 REIT（+2.43%）、华夏中国交建高速 REIT（+1.85%）、中金中国绿发商业 REIT（+1.37%）；跌幅前三为华夏合肥高新产园 REIT（-3.01%）、博时津开科工产业园 REIT（-2.95%）、华安张江产业园 REIT（-1.95%）。 - **流动性变化**： - 产权类和特许经营权类 REITs 周均换手率分别为0.29%和0.28%，较上周分别下降2.58BP和2.32BP。 - 成交量方面，产权类下降5.17%，特许经营权类上升2.41%。 - 数据中心、保障房板块表现活跃，但整体市场流动性有所减弱。 - **估值情况**： - 产权类和特许经营权类 REITs 中债估值收益率分别为4.14%和5.19%。 - 估值较高的板块为环保水务（9.2%）、交通（6.31%）、仓储物流（5.94%）、园区（5.22%）。 - 从 P/FFO 和 P/NAV 看，部分 REITs 估值较高，如南方万国数据中心 REIT（P/FFO 49.87）。 --- ## 关键信息 - **首批燃电 REITs 申报**： - 长城华能煤电 REIT：底层为青岛热电持有的华能董家口2台35万千瓦热电联产机组及附属设施、2台75吨/小时循环流化床锅炉及附属设施。 - 华夏华润电力煤电 REIT：底层为河南焦作燃煤发电厂。 - **商业不动产 REITs**： - 红土创新茂业商业不动产 REIT：拟募资11.01亿元，预测2026年分派率5.32%，2027年6.00%，底层资产为四川成都茂业中心C塔（甲级写字楼，剩余年限20.93年）。 - 2026年已申报20单商业不动产 REITs，拟募资规模达710亿元。 - **重要公告**： - 华夏越秀高速 REIT 公布3月运营数据，日均收费车流量环比减少2.5%，同比增加18.3%，路费收入环比增加14.2%。 - 嘉实京东仓储基础设施 REIT 宣布2025年第四次分红，方案为0.29元/10份基金份额，分配金额约占可供分配金额的99.97%。 - **市场动态**： - 重庆市推动建立基础设施REITs“首发+扩募”双轮驱动机制，探索国有非公益性资产证券化路径。 - 青岛旅游集团启动景区基础设施公募 REITs 基金管理人招标，管理费用最高限价为0.2%/年。 - 中核汇能新能源 REIT 将于5月13日启动询价，区间为5.475元/份至6.691元/份，溢价率为±10%。 --- ## 风险提示 1. **底层资产基本面不及预期**：REITs 的表现与底层资产的运营状况密切相关，若资产收益不及预期，将影响 REITs 的整体表现。 2. **政策变动风险**：公募 REITs 相关政策可能发生变化，影响市场供需及投资回报。 3. **市场价格波动风险**：REITs 价格可能因市场环境变化而波动，投资者需注意风险控制。 --- ## 投资评级说明 - **证券投资评级**： - 买入（Buy）：证券相对市场基准指数涨跌幅超过20%； - 增持（Outperform）：涨跌幅在5%~20%之间； - 中性（Neutral）：涨跌幅在-5%~5%之间； - 减持（Underperform）：涨跌幅低于-5%。 - **行业投资评级**： - 看好（Overweight）：行业表现优于整体市场； - 中性（Neutral）：行业表现与整体市场持平； - 看淡（Underweight）：行业表现弱于整体市场。 --- ## 总结 本周公募 REITs 市场整体企稳，商业不动产和燃电 REITs 成为市场关注焦点。数据中心和保障房板块表现强劲，但整体市场流动性有所下降。首批燃电 REITs 的申报标志着新能源基础设施投资的进一步拓展。投资者需关注政策变化、底层资产表现及市场波动风险，合理评估投资策略。