20260510-国盛证券有限责任公司-房地产开发2026W18_延续分化行情_节前政策加码城市_五一_市场升温_15页_1mb

报告摘要

本报告分析了2026年第五周房地产市场走势，结合政策调整、市场成交数据和投资建议，总结了当前房地产行业的主要情况及未来展望。

政策加码：4月底中央政治局会议定调“努力稳定房地产市场”后，各地政策端明显发力，重点城市如广州、深圳、武汉等实施限购放松、公积金贷款额度上调等措施，带动市场回暖。
市场表现：本周申万房地产指数累计变动幅度为 $3.7%$，领先沪深300指数2.39个百分点，在申万一级行业中排名第13位。
新房市场：30个城市新房成交面积为108.3万平方米，环比下降 $40.2%$，同比下降 $48.8%$。一线城市表现相对稳定，二线城市有所下滑，三线城市表现最弱。
二手房市场：15个样本城市二手房成交面积合计146.0万方，环比下降33.3%，同比下降15.2%。一线城市持续复苏，二线城市相对平稳，三线城市出现小幅增长。
信用债市场：本周房企信用债发行2只，规模12亿元，总偿还量39.72亿元，净融资额为-27.72亿元，融资成本位于2-2.28%区间。
投资建议：维持行业“增持”评级，建议关注头部国央企、优质混合所有制及民企，以及地方国企/城投/化债、中介及物业板块。

指数表现：申万房地产指数本周上涨3.7%，涨幅居前。
个股表现：
- 涨幅前五：苏州高新（+21.0%）、京投发展（+18.8%）、宁波富达（+16.1%）、荣丰控股（+15.7%）、京蓝科技（+15.2%）。
- 跌幅前五：华夏幸福（-14.1%）、禹洲集团（-9.1%）、碧桂园（-6.9%）、时代中国控股（-5.6%）、中梁控股（-4.5%）。

新房成交：
- 30城新房成交面积为108.3万平方米，同比-48.8%。
- 一线城市新房成交面积34.1万平方米，同比-48.3%。
- 二线城市新房成交面积54.2万平方米，同比-42.1%。
- 三线城市新房成交面积20.0万平方米，同比-61.6%。
二手房成交：
- 15城二手房成交面积146.0万平方米，同比-15.2%。
- 一线城市二手房成交面积61.0万平方米，同比-0.4%。
- 二线城市二手房成交面积63.1万平方米，同比-4.9%。
- 三线城市二手房成交面积21.8万平方米，同比+13.5%。

推荐股票：
- 地产开发：H股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、越秀地产、中国海外发展、中国金茂；A股的滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份。
- 地方国企/城投/化债：城投控股、城建发展。
- 中介：贝壳-W。
- 物业：华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等。
配置逻辑：
- 政策受基本面倒逼进入深水区，力度超过2008、2014年。
- 地产作为早周期指标，配置地产相当于配置经济风向标。
- 行业竞争格局改善，头部企业表现更优。
- 建议关注一线+2/3二线+极少量三线城市。
- 供给侧政策（如收储、处置闲置土地）是观察落地的重要方向，一二线城市更受益。