> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 房地产开发行业总结（2026W18） ## 核心内容概述 本报告分析了2026年第五周房地产市场走势，结合政策调整、市场成交数据和投资建议，总结了当前房地产行业的主要情况及未来展望。 ## 主要观点 - **政策加码**：4月底中央政治局会议定调“努力稳定房地产市场”后，各地政策端明显发力，重点城市如广州、深圳、武汉等实施限购放松、公积金贷款额度上调等措施，带动市场回暖。 - **市场表现**：本周申万房地产指数累计变动幅度为 $3.7\%$，领先沪深300指数2.39个百分点，在申万一级行业中排名第13位。 - **新房市场**：30个城市新房成交面积为108.3万平方米，环比下降 $40.2\%$，同比下降 $48.8\%$。一线城市表现相对稳定，二线城市有所下滑，三线城市表现最弱。 - **二手房市场**：15个样本城市二手房成交面积合计146.0万方，环比下降33.3%，同比下降15.2%。一线城市持续复苏，二线城市相对平稳，三线城市出现小幅增长。 - **信用债市场**：本周房企信用债发行2只，规模12亿元，总偿还量39.72亿元，净融资额为-27.72亿元，融资成本位于2-2.28%区间。 - **投资建议**：维持行业“增持”评级，建议关注头部国央企、优质混合所有制及民企，以及地方国企/城投/化债、中介及物业板块。 ## 关键信息 ### 1. 节前政策加码城市“五一”市场明显升温 - **政策放松**：深圳、广州、武汉等城市放松限购政策、提高公积金贷款额度、推出购房补贴等，带动市场活跃。 - **市场数据**： - 深圳新房销售面积同比+59%，武汉同比+122%。 - 北京、上海、深圳二手房网签成交量同比分别+76%、16%、81%。 ### 2. 行情回顾 - **指数表现**：申万房地产指数本周上涨3.7%，涨幅居前。 - **个股表现**： - 涨幅前五：苏州高新（+21.0%）、京投发展（+18.8%）、宁波富达（+16.1%）、荣丰控股（+15.7%）、京蓝科技（+15.2%）。 - 跌幅前五：华夏幸福（-14.1%）、禹洲集团（-9.1%）、碧桂园（-6.9%）、时代中国控股（-5.6%）、中梁控股（-4.5%）。 ### 3. 重点城市新房及二手房成交跟踪 - **新房成交**： - 30城新房成交面积为108.3万平方米，同比-48.8%。 - 一线城市新房成交面积34.1万平方米，同比-48.3%。 - 二线城市新房成交面积54.2万平方米，同比-42.1%。 - 三线城市新房成交面积20.0万平方米，同比-61.6%。 - **二手房成交**： - 15城二手房成交面积146.0万平方米，同比-15.2%。 - 一线城市二手房成交面积61.0万平方米，同比-0.4%。 - 二线城市二手房成交面积63.1万平方米，同比-4.9%。 - 三线城市二手房成交面积21.8万平方米，同比+13.5%。 ### 4. 重点公司境内信用债情况 - **发行情况**：本周共发行房企信用债2只，规模12亿元，环比减少115.7亿元。 - **偿还情况**：总偿还量39.72亿元，环比减少83.47亿元。 - **融资情况**：净融资额为-27.72亿元，环比减少32.23亿元。 - **债券类型**：以私募债为主（100%）。 - **债券评级**：AA评级占比66.7%。 - **债券期限**：1-3年以上债券占比66.7%。 ### 5. 本周政策回顾 - **四川资阳**：阶段性购房补贴、售旧换新补贴、收旧换新补贴、商业贷款支持、公积金贷款支持、购房子女就学支持。 - **上海**：推动保租房供给，优化保障性住房供应，精准覆盖重点群体，推进低效商办改建，支持住房租赁企业。 - **广东中山**：鼓励房企收购存量二手房，降低商贷首付比例，提高公积金贷款额度，支持“以旧换新”。 - **天津**：盘活存量商品房，加快盘活存量土地，加大金融支持，满足刚性住房需求，优化积分落户政策。 - **广东广州**：优化公积金政策，放宽商转公贷款条件，支持“卖旧买新”，优化土地供应管理，推动城市更新。 ### 6. 投资建议 - **推荐股票**： - **地产开发**：H股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、越秀地产、中国海外发展、中国金茂；A股的滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份。 - **地方国企/城投/化债**：城投控股、城建发展。 - **中介**：贝壳-W。 - **物业**：华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等。 - **配置逻辑**： - 政策受基本面倒逼进入深水区，力度超过2008、2014年。 - 地产作为早周期指标，配置地产相当于配置经济风向标。 - 行业竞争格局改善，头部企业表现更优。 - 建议关注一线+2/3二线+极少量三线城市。 - 供给侧政策（如收储、处置闲置土地）是观察落地的重要方向，一二线城市更受益。 ## 风险提示 - **政策落地不及预期**：政策效果可能未达预期。 - **需求复苏不及预期**：市场回暖可能不如预期。 - **房企出险风险蔓延**：部分房企可能面临流动性风险。